II квартал 2025
Анализ рынка коммерческой недвижимости
Офисная недвижимость
Офисная недвижимость
На фоне высокой базы 2024 г. и жесткой ДКП ожидается замедление деловой активности на рынке офисной недвижимости в 2025 году
-
Вакансия снижается за счет ограниченного строительства:- Низкие объемы ввода в 2023-2025 гг., доля площадей для сдачи в аренду не превышала 13-20% в структуре нового предложения;
- Более 48% офисов с вводом в 2025-2027 гг. пока не реализовано;
- •В аренду предлагается ~80 000 м2 лотов, приобретенных в нарезку.
-
Заявленный рост ставок аренды искажен структурой лотов:- На рынке экспонируются мелкие офисы по завышенным ставкам;
- Наиболее бюджетные варианты вымываются, а крупные востребованные лоты практически отсутствуют на рынке аренды.
-
Интерес к собственным бизнес-центрам сохраняется:Почти 50% объема спроса в I квартале 2025 обеспечено двумя сделками по покупке офисов под штаб-квартиры; доля аренды менее 35%.
-
В структуре будущего ввода доминируют офисы на продажу:- Существенную долю ввода в 2025 г. сформируют BTS-проекты для крупных компаний (Яндекс, Роскосмос и ЦБ РФ);
- Девелоперам выгоден короткий цикл проектов – в т.ч. в рамках получения льгот по МПТ/КРТ и продажи в нарезку по высоким ценам;
- На аренду приходится лишь 14% ввода в 2025 г.
-
Строительство смещается в удаленные районы:До 2030 года 71% офисов построят за ТТК, включая мало- востребованные районы на востоке, юго-востоке и в Новой Москве.
Продажи. Москва
Коммерческие условия*
-
Динамика цен продажи не отражает объективной картины:- Средневзвешенная цена продажи на 85% сформирована предложениями от девелоперов в нарезку в строящихся объектах;
- Ценовой разрыв между ценами продажи в строящихся и готовых БЦ одинаковых классов и локаций превышает 14%.
-
Рынок перенасыщается мелкими лотами:- В I квартале 2025 года на объекты до 1 000 м2 пришлось 95% сделок продажи, средняя площадь сделки сократилась до 435 м2 (-27% г/г);
- Более половины объектов в нарезку приобретается в инвестиционных целях, а не для собственного использования;
- В 2025 г. ввод офисов в нарезку может составить до 429 329 м𝟐.
- * Полученные показатели относятся к небольшим лотам и получены на основе усреднения данных от пяти крупнейших брокеров. Ставка аренды указана без учета операционных платежей (OPEX) и возмещения коммунальных расходов.
- Стоимость строительства продолжает расти:Основные факторы – увеличение цен на строительные материалы (фасад, МОП), а также нарастающий дефицит рабочей силы.
- Продажа офисов – приоритетная стратегия для девелоперов:Из-за роста себестоимости строительства и длительного периода высокой ключевой ставки застройщики стремятся сокращать цикл инвестирования проекта и снижать риски долгосрочного владения.
Структура себестоимости строительства
Новые проекты
Планируемые к вводу в 2025 году
Крупнейшие сделки аренды
- * Сделка II квартала 2025 года
Крупнейшие сделки продажи
Резюмируем
Несмотря на устойчивый спрос со стороны госкомпаний и корпораций, а также дефицит крупных лотов, инвестиции в офисный сегмент остаются сопряжены с рисками. В числе ключевых – потенциальное снижение деловой активности и рост доли невостребованных мелких площадей на фоне активизации девелоперов в этом сегменте
Наиболее стабильные активы
Ликвидные офисы А класса в отличном техническом состоянии, расположенные в востребованных деловых кварталах Москвы.
Риски и вызовы
- Длительный период жесткой ДКП уже привел пересмотру стратегий развития компаний.
- Текущий рост ставок нерепрезентативен из-за отсутствия крупных блоков, экспонируемых в аренду.
- Ввод ранее реализованных в нарезку БЦ, которые меньше востребованы рынком из-за локации и размера блоков.
Факторы роста
- Устойчивый интерес со стороны крупных государственных структур, финансовых, нефтегазовых и IT-компаний.
- Низкие объемы строительства БЦ под аренду снижают риски простоя и давления со стороны арендаторов крупных блоков в ключевых деловых районов
Аналитика по сегментам
Поделиться
Ссылка скопирована
Страница была вам полезна?
