II квартал 2025
Анализ рынка коммерческой недвижимости
Складская недвижимость
Складская недвижимость
Арендные ставки останутся стабильными, несмотря на незначительное увеличение доли вакантных площадей
Московский регион (Москва и МО)
- Уровень вакансии остается незначительным:
- Причины роста: вывод в субаренду некоторых блоков крупными игроками, запуск двух спекулятивных объектов, включая один Light Industrial;
- В 2026 году вакансия снизится, по мере усиления спроса.
- Рост ставок аренды сохранился, но стал менее интенсивным:
- Рост ставок отмечен для проектов с выгодным расположением;
- Скидки предоставляются точечно – только девелоперами на лоты со сроком экспозиции более 6 месяцев и ставкой выше рыночной.
- Московский регион сохраняет высокий спрос на аренду:
- Объем сделок аренды за I квартал 2025 г. на 40% выше уровня 2024 г.;
- Производственные компании займут до 30-40% в структуре сделок за 2025 г., на фоне снижения активности онлайн-ритейлеров.
- В 2025 году ожидается крупный прирост складских площадей:
- Практически половину ввода составят BTS-проекты, строящиеся по заключенным в 2024 г. контрактам с онлайн-ритейлерами;
- Около 20% ввода займут объекты формата Light Industrial.
- Несмотря на значительный объем нового ввода, спрос в Московском регионе остаётся стабильным, а вакансия - незначительной
и временной. Ожидается продолжение экспансии e-Commerce и смягчение ДКП в 2026 г., что станет импульсом к усилению спроса.
- Увеличение разрыва ставок OPEX:
- Разница между ставками OPEX для объектов, введенных до и после 2021 года, превысила 43%;
- Основные причины: увеличение налоговой базы из-за роста стоимости строительства и требований со стороны потенциальных арендаторов.
- Рост OPEX продолжится в 2025 году:
- Прирост индикаторов достигнет +14% г/г для СК с вводом после 2021 года и +10% г/г для проектов с вводом до 2021 года;
- Драйверы роста – удорожание себестоимости строительства, повышение затрат на эксплуатацию (в т.ч. на рабочую силу).
Новые проекты
Планируемые к вводу в 2025 году
Крупнейшие сделки на рынке
Light Industrial
- Динамика ставок аренды притормаживается:
- Темпы роста арендных ставок замедлились, а объем экспонируемых на продажу и в аренду лотов увеличивается;
- Ожидается рост вакансии из-за увеличения строительства, стимулируемого притоком инвесторов и застройщиков.
- Структура сделок в I квартале 2025 г.:
- 43% – производственные компании,
- 30% - e-Commerce,
- 20% - логистические операторы.
Типичный срок аренды: 3-7 лет*
* По данным компании PARAMETR
- Москва – крупнейший рынок Light Industrial в России:
- По итогам 2025 г. совокупный объем предложения способен преодолеть отметку в 1 млн м2;
- Объекты Light Industrial составляют около 30% от общего объема возводимых спекулятивных проектов Московского региона.
Новые проекты
Планируемые к вводу в 2025 году
Крупнейшие сделки на рынке
Санкт-Петербург и ЛО
- Арендные ставки останутся стабильными; дополнительный рост спроса возможен в 2026 году при смягчении денежно-кредитной политики или при возвращении онлайн-ритейлеров к стратегии расширения.
-
Умеренный рост вакансии за счёт нестандартных предложений:- Увеличение субаренды на фоне оптимизации издержек компаниями;
- Около 35% вакантных площадей экспонируются на продажу.
-
Ставки аренды стабилизировались на высоком уровне:- Уровень вакансия остается низким, при этом более 70% строящихся площадей уже предварительно законтрактованы;
- Появились лоты с пониженными ставками (включая субаренду).
-
Снижение активности онлайн-ритейлеров:- Фокус временно смещен на освоение действующих площадей;
- Доля логистических операторов и дистрибьютеров в структуре сделок аренды выросла до 25% и 41% соответственно.
- Рост объемов ввода обусловлен завершением BTS-проектов:
- В 2025 году 65% нового предложения придется на объекты под конкретных заказчиков или для собственного использования;
- Часть проектов может быть перенесена на 2026 год из-за проблем с финансированием удорожанием строительства.
Новые проекты
Планируемые к вводу в 2025 году
Крупнейшие сделки на рынке
Логистические хабы РФ
-
Основной объем ввода в РФ в 2025 году придется на регионы:- Доля площадей новых региональных проектов составит >52%;
- 65% составят проекты под собственные нужды и BTS-форматы.
-
Вакансия остаётся на стабильном низком уровне:- Несмотря на значительный рост нового предложения, большинство объектов вводится заполненными или под конкретного заказчика;
- При этом 44% текущей вакансии приходится на СК B-класса или LI.
-
Снижение спроса связано с паузой со стороны e-Commerce:- Маркетплейсы перешли к этапу освоения действующих мощностей;
- Активность традиционных ритейлеров и дистрибьютеров в I квартале 2025 года осталась на уровне средних значений за три года.
Новые проекты
Крупнейшие сделки на рынке
Резюмируем
Складской сегмент сохраняет привлекательность благодаря долгосрочному росту онлайн-торговли и ограниченной вакансии, что обеспечивает стабильный спрос и благоприятные условия для роста стоимости активов и капитализации арендной доходности
Стабильные активы
- Сухие и мультитемпературные склады класса А с арендаторами с устойчивыми финансовыми показателями
- Складские комплексы класса А, относящиеся к сегменту городской логистики
Риски и вызовы
- Временное замедление активности со стороны онлайн-ритейлеров, выступавших основными драйверами спроса
- Из-за длительного периода высоких процентных ставок многие компании пересматривают стратегии расширения своего бизнеса
Факторы роста
- Ожидаемый рост онлайн-ритейла на 19-20% (ежегодно) формирует долгосрочный спрос на складские площади
- Вакансия незначительна во всех регионах и не имеет системного характера, временный рост обусловлен появлением нестандартных лотов
Аналитика по сегментам
Поделиться
Ссылка скопирована
Страница была вам полезна?
