Современная Коммерческая недвижимость

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ, фонд) – это обособленный имущественный комплекс, находящийся в общей долевой собственности физических и юридических лиц - пайщиков фонда.  Распоряжение указанным имуществом осуществляет управляющая компания исключительно в интересах пайщиков фонда на основании договора доверительного управления ПИФ (Договор). Доверительное управление фондом осуществляется управляющей компанией путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении имущества фонда.

Управление фондом производится управляющей компанией в строгом соответствии с законами Российской Федерации, в том числе Федеральным Законом №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», подзаконными актами Банка России (далее – Законодательство) и Правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом (Правила фонда).

Условия договора доверительного управления ПИФ (Договор) определяются Правилами фонда и могут быть приняты учредителем доверительного управления только путем присоединения к Договору в целом. Присоединение к Договору осуществляется путем приобретения инвестиционных паев, выдаваемых управляющей компанией.

ПИФ не является юридическим лицом.

Приобретаемые инвестиционные паи удостоверяют долю в имуществе, составляющем такой фонд.

ЗПИФ относится к инструментам долгосрочного инвестирования и имеет свой жизненный цикл. После формирования фонда происходит привлечение капитала от пайщиков с целью покупки объектов недвижимости, которые отвечают инвестиционный стратегии фонда. По мере выпуска дополнительных паев продолжается приобретения новых объектов недвижимости.

По достижении фондом оптимального объема активов управляющая компания прекращает дополнительные выпуски паев, привлечение новых средств в фонд завершается, фонд выходит на этап получения стабильного потока рентных платежей, а пайщики на периодической основе получают свой инвестиционный доход.

ЗПИФ – это вложение на долгий срок, которое дает пайщику следующие возможности:

1. Инвестировать в коммерческую недвижимость.
2. На небольшую сумму взноса получить долю в дорогостоящем объекте недвижимости высокого качества (класса А).
3. Получить со стороны специализированного депозитария фонда контроль за распоряжением имуществом фонда.
4. Получить привлекательный инструмент для диверсификации своих вложений.
5. Обеспечить своему инвестиционному капиталу инструмент с небольшой волатильностью.
6. Потенциально защитить капитал от инфляции: цена на недвижимость может увеличиваться в связи с ростом стоимости строительства и дефицитом на рынке складов класса А.
7. Получить долгосрочный инструмент, который защитит накопления от соблазна нецелевого расходования ранее запланированного срока.
8. Получить инструмент, наследуемый в общем порядке.
9. Получать пассивный доход: выплата инвестиционного дохода по паям возможна до 4 раз в год.
10. Получить экспертизу профессионалов высоко уровня в части выбора объектов недвижимости и управления ими (страхование, обеспечение пожарной безопасности, подбор арендаторов, заключение выгодных арендных договоров, ремонт объектов и др.)

Условия договора доверительного управления фондом (Договор) определены Правилами доверительного управления фондом (Правила фонда). Правила фондов управляющая компания раскрывает на своём сайте на странице фонда.

Заключением Договора является присоединение к Правилам фонда путем приобретения паёв.

Будущий владелец паев должен ознакомиться с Правилами фонда и только после этого подать заявку на покупку паев и перечислить денежные средства в их оплату.

При покупке паев в СберБанк Онлайн ООО «СФН» предоставляются будущему пайщику для ознакомления Правила фонда, неотъемлемой частью которых является описание рисков инвестирования, а также Памятка об условиях инвестирования.

Подача заявки на покупку паев в СберБанк Онлайн производится в электронном виде, подписание заявки осуществляется электронной цифровой подпись (ЭЦП).

Получение управляющей компанией вашей заявки и средств, перечисленные в их оплату, а также факт выдачи паев, свидетельствует о том, что между вами и управляющей компанией заключен Договор.

Документы по Договору, оформленному в электронном виде, вы можете скачать в вашем личном кабинете

- анкету на открытие лицевого счета в фонде (и уведомление регистратора об открытии счета);

- заявка на покупку паев (и уведомление регистратора о выдаче паев – после их зачисления на счет);

- Правила фонда.

Бумажные копии документов можно получить у клиентского менеджера в местах обслуживания Агентом или в офисе управляющей компании (по предварительной записи). Отправка документов на email не осуществляется.

ЗПИФ и банковские депозиты (вклады) — это разные инструменты, помогающие решить разные задачи. Так, вклад является инструментом накопления и сбережения, в то время как ЗПИФ – инструментом инвестирования, целью которого является преумножение. Поэтому прямое сравнение ЗПИФ и депозитов не совсем корректно. Эффективнее – использовать оба инструмента в тандеме: оставлять долю средств в ликвидной части портфеля и в накоплениях в виде подушки безопасности, а в ЗПИФ вкладывать от 10 до 30% свободных сбережений.

Существует 2 принципиальных и важных отличия ЗПИФ от вклада:

1. Средства, инвестированные в ЗПИФ, не застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов. Вместе с тем, управляющая компания страхует все объекты недвижимости в составе фонда на 100% их стоимости с первого дня включения их в фонд.
2. Вернуть деньги из ЗПИФ до даты прекращения фонда возможно, но затруднительно.  Для этого нужно самостоятельно продать паи на вторичном рынке: по договору купли-продажи (за исключением фондов, предназначенных для квалифицированных инвесторов) или на бирже (если фонд допущен к торгам).

Налоговым Кодексом Российской Федерации (далее – НК РФ) предусмотрена возможность получения налогового вычета от операций с ценными бумагами. Так, от налогообложения может быть освобожден доход, полученный от реализации/погашения ценных бумаг, находившихся в собственности более 3 лет*, при соблюдении условий, установленных требованиями НК РФ (далее – Условия):

• На момент продажи/погашения владелец ценной бумаги должен быть налоговым резидентом РФ;
•  На момент продажи/погашения ценная бумага должна быть обращающейся;
•  Ценная бумага должны быть приобретена владельцем после 01.01.2014 г.;
•  На момент продажи/погашения владелец ценной бумаги должен владеть ею более 3 лет;
•  Владелец ценной бумаги должен иметь положительный финансовый результат от сделки/сделок по продаже/погашению этой ценной бумаги в налоговом периоде.

Важно помнить, что вычет применим только к операциям погашения или реализации ценной бумаги. Если по ценной бумаге предусмотрены выплаты регулярного или периодического дохода, то к таким выплатам вычет ЛДВ не применим.

Вычет носит заявительный характер. Это означает, что для его получения инвестор должен самостоятельно подать заявление своему налоговому агенту с соблюдением требований этого налогового агента к порядку подачи указанного заявления. При этом необходимо правильно установить, кто является налоговым агентом. Об этом подробнее расскажем ниже.

*Подпунктом 1 пункта 1 статьи 219.1 Налогового Кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) предусмотрено право владельца паев на получение налогового вычета в размере положительного финансового результата, полученного в налоговом периоде от реализации (погашения) находившихся в собственности налогоплательщика более трех лет ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 3 статьи 214.1 НК РФ (далее – Вычет). Для получения Вычета владельцу паев необходимо обратиться с соответствующим заявлением к своему налоговому агенту с соблюдением требований этого налогового агента к порядку подачи указанного заявления.

При этом согласно пунктам 3, 4, 4.1 статьи 214.1 НК РФ для того, чтобы ценная бумага (пай) была признана обращающейся, она должна соответствовать следующим требованиям:

•  Ценная бумага допущена к торгам российского организатора торговли на рынке ценных бумаг, в том числе на фондовой бирже;
•  Ценная бумага имеет рыночную котировку.

Под рыночной котировкой ценной бумаги понимается средневзвешенная цена ценной бумаги по сделкам, совершенным в течение одного торгового дня через российского организатора торговли на рынке ценных бумаг, включая фондовую биржу, - для ценных бумаг, допущенных к торгам такого организатора торговли на рынке ценных бумаг, на фондовой бирже. При отсутствии информации о средневзвешенной цене ценной бумаги у российского организатора торговли, включая фондовую биржу, на дату ее реализации рыночной котировкой признается средневзвешенная цена, сложившаяся на дату ближайших торгов, состоявшихся до дня совершения соответствующей сделки, если торги по этим ценным бумагам проводились хотя бы один раз в течение последних трех месяцев.

Да*. Поскольку инвестиционный пай закрытого паевого инвестиционного фонда является ценной бумагой, по некоторым паям ЗПИФ законом предусмотрена возможность получение налогового вычета ЛДВ при соблюдении условий (далее – Условия):

• На момент продажи/погашения владелец паев ЗПИФ должен быть налоговым резидентом РФ;
•  На момент продажи/погашения пай ЗПИФ должен быть обращающейся ценной бумагой;
•  Паи ЗПИФ должны быть приобретены владельцем после 01.01.2014 г.;
•  На момент продажи/погашения владелец паев ЗПИФ должен владеть ими более 3 лет;
•  Владелец паев должен иметь положительный финансовый результат от сделки/сделок по продаже/погашению указанных паев ЗПИФ в налоговом периоде.

Таким образом, вычет ЛДВ может быть применен к паям следующих ЗПИФ:

• ЗПИФ недвижимости «Современный Арендный бизнес»;
• ЗПИФ недвижимости «Современный 7»;
• ЗПИФ недвижимости «Коммерческая недвижимость»
• ЗПИФ недвижимости «Современный 9»;
• Комбинированный ЗПИФ «Современный Арендный бизнес 3» (для квалифицированных инвесторов);
• Комбинированный ЗПИФ «Современная Коммерческая недвижимость» (для квалифицированных инвесторов).

Как сообщалось выше, вычет ЛДВ применим исключительно к операциям досрочной реализации паев ЗПИФ на вторичном рынке и к погашению паев ЗПИФ по решению управляющей компании (в случае прекращения фонда или при частичном погашении паев, если таковое предусмотрено Правилами доверительного управления фондом). Вычет ЛДВ не может быть применен к выплатам инвестиционного дохода.

Вычет ЛДВ не применим к паям следующих ЗПИФ:

 - Комбинированный ЗПИФ «Долгосрочный рентный бизнес» (для квалифицированных инвесторов), т.к. пай фонда не является обращающейся ценной бумагой;

- ЗПИФ недвижимости «Современный 8», т.к. пай фонда не является обращающейся ценной бумагой.

*Подпунктом 1 пункта 1 статьи 219.1 Налогового Кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) предусмотрено право владельца паев на получение налогового вычета в размере положительного финансового результата, полученного в налоговом периоде от реализации (погашения) находившихся в собственности налогоплательщика более трех лет ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 3 статьи 214.1 НК РФ (далее – Вычет). Для получения Вычета владельцу паев необходимо обратиться с соответствующим заявлением к своему налоговому агенту с соблюдением требований этого налогового агента к порядку подачи указанного заявления.

При этом согласно пунктам 3, 4, 4.1 статьи 214.1 НК РФ для того, чтобы ценная бумага (пай) была признана обращающейся, она должна соответствовать следующим требованиям:

•  Ценная бумага допущена к торгам российского организатора торговли на рынке ценных бумаг, в том числе на фондовой бирже;
•  Ценная бумага имеет рыночную котировку.

Под рыночной котировкой ценной бумаги понимается средневзвешенная цена ценной бумаги по сделкам, совершенным в течение одного торгового дня через российского организатора торговли на рынке ценных бумаг, включая фондовую биржу, - для ценных бумаг, допущенных к торгам такого организатора торговли на рынке ценных бумаг, на фондовой бирже. При отсутствии информации о средневзвешенной цене ценной бумаги у российского организатора торговли, включая фондовую биржу, на дату ее реализации рыночной котировкой признается средневзвешенная цена, сложившаяся на дату ближайших торгов, состоявшихся до дня совершения соответствующей сделки, если торги по этим ценным бумагам проводились хотя бы один раз в течение последних трех месяцев.

Налоговый вычет ЛДВ предоставляется независимо от места учета паев. При соблюдении указанных выше Условий вычет может получить как инвестор, паи которого учитываются в реестре фонда, так и инвестор, паи которого учитываются в депозитарии брокера (то есть у номинального держателя).

Ознакомьтесь с рекомендациями.

Как правило, налоговым агентом выступает организация, которая являлась в текущем налоговом периоде источником выплаты дохода.

Управляющая компания как налоговый агент.

Управляющая компания фонда является налоговым агентом в том случае, если она провела погашение паев фонда, находящегося под ее управлением, в случаях, предусмотренных законодательством* и Правилами доверительного управления фондом. Например:

- управляющая компания без заявления владельцев паев погасила паи ЗПИФ при прекращении фонда и выплатила инвесторам денежную компенсацию от погашения паев (независимо от места учет паев – в реестре фонда или на счете депо у брокера);

- управляющая компания без заявления владельцев паев погасила часть паев ЗПИФ при частичном погашение, если таковое предусмотрено Правилами доверительного управления фондом, и выплатила инвесторам денежную компенсацию (независимо от места учет паев – в реестре фонда или на счете депо у брокера);

- управляющая компания погасила паи ЗПИФ по заявке на погашение, поступившей от владельца паев (или его номинального держателя), получившего право предъявить паи к погашению в результате голосования на общем собрании владельцев паев (независимо от места учет паев – в реестре фонда или на счете депо у брокера).

Брокер как налоговый агент.

Если доход был получен инвестором не в результате погашение паев управляющей компанией, а в результате досрочной продажа инвестором паев на вторичном рынке через брокера (на бирже или на внебиржевом рынке) – то налоговым агентом будет выступать брокер и заявление на получение вычета ЛДВ следует подавать брокеру.

Отсутствие налогового агента.

Если инвестор получил доход от досрочной продажи паев ЗПИФ на вторичном рынке по договору-купли продажи третьему лицу, самостоятельно найдя покупателя, а не на организованных торгах (на бирже), у такой сделки будет отсутствовать налоговый агент. В этом случае продавцу паев будет необходимо по всем вопросам налогообложения и получения вычета ЛДВ обращаться непосредственно в налоговые органы по месту жительства. За получением более подробной консультации по данному вопросу необходимо обращаться на горячую линию ФНС.

* Федеральный закон "Об инвестиционных фондах" от 29.11.2001 N 156-ФЗ