Дивиденды — это часть чистой прибыли акционерного общества, которая распределяется между акционерами. В закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ) механика иная: владелец инвестиционных паёв потенциально может получать инвестиционный доход в сроки и с периодичностью, установленной правилами доверительного управления ЗПИФ (ПДУ). Он исчисляется исходя из роста стоимости чистых активов ЗПИФ.
В этой статье разберёмся, как устроены выплаты инвестиционного дохода, из чего они складываются в ЗПИФах недвижимости, чем отличаются от классических дивидендов по акциям, как оценивать ЗПИФ с регулярными выплатами дохода и какие риски учитывать.
Что такое дивиденды и почему в ЗПИФ их нет
Давайте сразу определимся: дивиденды есть только в акционерных обществах и только после того, как соответствующий орган управления утвердил распределение полученной чистой прибыли и размер выплат в расчёте на одну акцию. Если дивидендам «дали зелёный свет», то их распределят между акционерами, которые владели акциями компании на дату фиксации реестра акционеров — этот день называется дивидендной отсечкой.
В ЗПИФ всё иначе. Пайщик владеет не активами внутри фонда, а пропорциональной количеству его паёв долей в имущественном комплексе, который называется ЗПИФ. Доверительное управление этим комплексом осуществляет управляющая компания согласно ПДУ. Поэтому если у фонда есть периодические выплаты пайщикам, то они будут распределением инвестиционного дохода, а не дивидендов.
Какие бывают дивиденды у акционерных обществ и зачем эти знания пайщику
Дивиденды по акциям могут быть денежными и имущественными. Первый вариант — самый распространённый. Имущественные дивиденды встречаются редко и возможны при соблюдении специальных условий.
По регулярности различают базовые выплаты в рамках дивидендной политики и разовые специальные дивиденды, которые компании назначают, например, после продажи непрофильного актива.
Кроме того, многое зависит от типа акций: они бывают обыкновенные и привилегированные. Первые, например, дают право участвовать в управлении компанией, но не гарантируют дивидендов. Привилегированные — наоборот: без управления, но с минимальным фиксированным размером дивидендов.
Для владельца паёв ЗПИФ важно понимать основы, ведь внутри ЗПИФов могут находиться разные финансовые инструменты, в том числе и акции. Рост стоимости паёв ЗПИФ может складываться из различных источников с разной предсказуемостью и сезонностью.
Как формируется инвестиционный доход в ЗПИФ и чем он отличается от дивидендов по акциям
Главное отличие — в источнике и в процедуре. В ЗПИФ деньги на выплаты складываются из чистого финансового результата за период, указанный в ПДУ.
На рост стоимости чистых активов ЗПИФ влияют купоны и дивиденды по ценным бумагам в портфеле ЗПИФ, поступление арендных платежей по объектам недвижимости, проценты, полученные по займам и депозитам, а также прибыль от продажи активов, если ПДУ допускает такие сделки. Далее при расчёте учитываются все произведённые и предстоящие расходы и обязательства: вознаграждение управляющей компании, инфраструктурные расходы, эксплуатационные и страховые затраты по объектам недвижимости, налоги, обязательные резервы. Только после этого образовавшийся финансовый результат в качестве инвестиционного дохода могут распределить между пайщиками, если это закреплено в ПДУ. Выплаты образовавшегося инвестиционного дохода проводит управляющая компания (строго в пределах ПДУ), а все операции проверяет специализированный депозитарий.
Регулярность таких выплат тоже определяется в ПДУ. Периодичность обычно бывает ежемесячная, ежеквартальная или ежегодная.
Для инвестора процедура выглядит знакомо: на определённую дату определяется реестр (список) пайщиков, после чего УК перечисляет сумму начисленного инвестиционного дохода на брокерский или банковский счёт владельца паёв, указанные в анкете. Но это так называемое промежуточное распределение инвестиционного дохода, а не выплата части чистой прибыли (дивидендов по акциям) компании‑эмитента. Отсюда вытекают и налоговые последствия, о которых мы поговорим ниже.
Из чего чаще всего складываются выплаты инвестиционного дохода в ЗПИФ недвижимости
У фондов недвижимости может быть несколько источников прироста стоимости паёв, но мы разберём три главных:
- Арендные платежи. Они могут поступать от арендаторов объектов недвижимости после вычета расходов на эксплуатацию, ремонт, страхование и налоги на имущество. Портфель объектов недвижимости с устойчивой заполняемостью, понятной индексацией ставок и долгосрочными договорами с арендаторами, может сформировать более предсказуемый денежный поток.
- Результат от сделок с активами. К примеру, возможная прибыль от продажи здания после реконцепции, выхода из доли в проектной компании или завершения девелоперского цикла. В такие периоды ЗПИФ может получить разовый приток денег, но он носит несистемный характер и не должен восприниматься как что-то постоянное.
- Финансовый результат от размещения свободной ликвидности. Например, проценты по размещённым депозитам, полученные купоны по облигациям или другие доходыот инструментов денежного рынка, инвестиции в которые разрешены ПДУ.
Комбинация этих доходов и определяет, насколько ЗПИФ способен распределять финансовый результат, и как сильно размер выплат может изменяться от периода к периоду.
Большую роль играет управляющая компания (УК). Во-первых, она отвечает за операционную дисциплину: своевременные начисления аренды, работ с дебиторской задолженностью, контроль затрат по объектам, корректную оценку активов и расчётов с контрагентами.
Также УК принимает инвестиционные решения в пределах запланированной стратегии: покупает и продаёт активы, выбирает структуру активов ЗПИФ, ведёт переговоры с арендаторами. От её решений зависят устойчивость денежных потоков и потенциал роста расчётной стоимости пая (РСП).
Почему инвесторам может подойти ЗПИФ
Причин может быть много. Пройдёмся по наиболее прагматичным из них:
Во‑первых, через ЗПИФ можно инвестировать в крупные и разнообразные активы, которые не всегда доступны напрямую: бизнес‑центры, складские комплексы, портфели апартаментов. Самостоятельная покупка таких объектов обойдётся в миллионы и даже миллиарды рублей. В то же время купить паи в ЗПИФе с похожим набором активов можно буквально за несколько рублей и получить пропорциональную долю владения в них.
Во‑вторых, управляющая компания берёт на себя работу по эксплуатации объектов, работу с арендаторами, страхование объектов, отчётность и взаимодействие с оценщиками и аудитором. Для частного инвестора это выглядит как пассивный формат вложений и экономию времени.
В-третьих, расчёт налогов и налоговые преимущества. Налог удерживает управляющая компания, а НДФЛ для владельца паёв возникает только в момент получения им дохода (промежуточного либо от продажи или погашении паёв). Более того, при выполнении условий инвестор может рассчитывать на налоговые льготы: получить вычет по НДФЛ и даже вернуть часть уплаченного налога.
Какие налоги нужно платить с ЗПИФ
В-четвёртых, забота о будущем. Инвестиционные паи — это ценные бумаги, их проще передать по наследству, в сравнении с отдельными активами в прямом владении. А установленная индексация в договорах аренды может постоянно увеличивать получаемые рентные поступления.
Подробнее изучить работу ЗПИФ недвижимости, разобраться во всех минусах и плюсах, а также выяснить все детали можно в нашей отдельной статье.
Что такое ЗПИФ недвижимости?
Как выбрать ЗПИФ, ориентированный на регулярные выплаты
Начинать стоит с регламентированных документов. В ПДУ ищите чёткое описание и периодичность распределения инвестиционного дохода: при каких условиях образуется доход, какие установлены периоды и в какие сроки осуществляются выплаты инвестиционного дохода.
В отчётности ЗПИФ смотрите на состав и структуру активов, размеры арендного потока, сроки заключённых договоров, заполняемость объектов недвижимости, наличие положений индексации аренды, концентрацию на крупных арендаторах. Отдельного внимания заслуживают расходы: вознаграждение управляющей компании, услуги специализированного депозитария, регистратора, аудитора и оценщиков, а также эксплуатационные затраты по объектам — все они, естественно, уменьшают чистый инвестиционный доход.
История выплат полезна, но трактовать её нужно правильно. Ровная динамика за один‑два года не гарантирует, что она сохранится в и дальше. Более показательны управленческие решения: как ЗПИФ проходил разные периоды, перестраивал структуру долговой нагрузки, решал задачи капитального ремонта объектов.
Если ЗПИФ обращается на организованных торгах, проверьте его фактическую ликвидность на бирже: обороты и спреды торгов по паям, активность маркетмейкера, глубина «стакана». Это напрямую влияет на ликвидность (вашу возможность выйти из ЗПИФ раньше срока), если стратегия или ваши цели изменятся.
Налогообложение выплат и операций с паями
Инвестор платит налог только тогда, когда получает реальный доход — при продаже или погашении паёв с прибылью, или если выплачивается инвестиционный доход по инвестиционным паям.
Ставка НДФЛ физических лиц‑резидентов стандартная: 13% на инвестиционные доходы до 2,4 млн рублей в год и 15% — на часть дохода, которая превышает этот лимит. У налоговых нерезидентов условия другие: к ним применяется ставка 30%.
Если инвестор держит паи дольше трёх полных лет, то ему доступна льгота долгосрочного владения (ЛДВ). Она позволяет освободить от НДФЛ до 3 млн рублей дохода за каждый год удержания активов, что снижает налоговую нагрузку и делает инвестиции выгоднее на длинном горизонте. Эта возможность распространяется на ПИФы, которые обращаются на биржевых торгах.
Какие налоги нужно платить с ЗПИФ
Какие риски и ограничения нужно учитывать заранее
Во-первых, потенциальный доход ЗПИФ может меняться, а временами — и вовсе пропасть. Дело в том, что источники денежных потоков ЗПИФа недвижимости зависят от ряда факторов, например, от заполняемости помещений, уровня ставок аренды и ситуации на рынке. Так, если спрос упадёт, ЗПИФ может направлять деньги на поддержание объектов и обязательные платежи.
Во-вторых, ограниченная ликвидность паёв ЗПИФов. Если паи не обращаются на бирже и нет активного вторичного рынка, выйти из ЗПИФ в середине срока трудно и зачастую возможно только с дисконтом. Продать же паи обращающегося ЗПИФа можно на бирже в любой торговый день. Например, паи нашего фонда «Современный 10».
В-третьих, проектные риски. Они связаны с объектами внутри ЗПИФ. Например, срывы сроков строительства или реконцепции объектов, сложности с арендаторами, неожиданные проблемы с активами и чрезвычайные ситуации.
Всё это — особенности ЗПИФов как инвестиционного инструмента, которые связаны с его спецификой: это инвестиции «вдолгую», где особенно важны дисциплина и качество управления. Так что относиться к ЗПИФ полезно как к долгосрочному проекту, где основная работа — в выборе надёжной управляющей компании, прозрачной стратегии и понятной базы активов.
Что в итоге
Дивиденды — это про акции публичных компаний. У паевых фондов их нет, зато есть инвестиционный доход. Разница между первым и вторым не только в названии, но и в экономике выплат и в возможных налоговых преимуществах.
ЗПИФ может стать удобным способом потенциально получать регулярный доход от владения крупными активами и не заниматься ими самостоятельно. Но важно помнить, что это инструмент на долгий инвестиционный горизонт: с рыночными рисками, изменчивой величиной выплат и ограниченной ликвидностью. Прежде чем принимать решение, уделите время подбору управляющей компании, изучите ПДУ подходящего ЗПИФ, состав его активов и оцените реалистичность его целей. Это может помочь снизить общий уровень риска.
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Современный 10» (Правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом зарегистрированы Банком России 09 октября 2025 года за № 7347).
