За 30 лет существования рыночной экономики в России недвижимость зарекомендовала себя одним из немногих инструментов инвестирования, который позволял гражданам сохранять и приумножать свой капитал. Стабильный доход можно получать не только благодаря сдаче объекта в аренду, но и с помощью его дальнейшей продажи, если его стоимость выросла в цене.
Как недвижимость сохраняет капитал
Любой инвестор, вкладывающий в недвижимость свои деньги, обычно преследует две цели: получать стабильный доход и сохранить капитал. Со стабильным доходом всё понятно — он формируется за счёт сдачи объекта в аренду и помогает владельцу поддерживать привычный уровень жизни. А вот вторая цель с защитой капитала может выглядеть менее очевидной, хотя является очень важной в долгосрочной перспективе.
Так от чего же необходимо защищать капитал? Конечно, от инфляции. Она волнует многих людей, ведь рост цен на товары и услуги уменьшает покупательную способность накоплений. При высокой инфляции сложно строить финансовые планы.
Чтобы снизить инфляционные риски, необходимо сформировать долгосрочный и диверсифицированный инвестиционный портфель. Его основой и фундаментом станут инструменты, обладающие реальной ценностью. Одним из таких активов является недвижимость.
Давайте разберёмся, как это работает. Цены на строительные материалы обычно растут быстрее общего показателя инфляции, это влияет на себестоимость строительства и влечёт за собой подорожание уже построенных объектов.
Впрочем, не любая недвижимость будет расти в цене, а только расположенные в доступных и востребованных местах качественные и современные объекты, по которым заключены длительные договоры аренды с надёжными арендаторами.
Таким образом, качественная недвижимость в некоторой степени может сделать её владельца выгодоприобретателем роста цен на товары и услуги в стране и сохранить его капитал.
Виды недвижимости: жилая и коммерческая
Недвижимость бывает жилой и коммерческой. У каждого вида разные характеристики, налогообложение, правила эксплуатации и многое другое.
| Жилая недвижимость | Коммерческая недвижимость |
| Объекты, предназначенные для проживания (дома, квартиры, комнаты) | Объекты, предназначенные для коммерческой деятельности (офисные и торговые помещения, производственные и складские объекты, апартаменты, гостиницы, гаражи и парковки) |
| Жилая недвижимость предназначена для проживания людей. Может использоваться для различных целей: для собственного проживания, сдачи в аренду или перепродажи. Жилая недвижимость включает в себя квартиры, дома, таунхаусы, коттеджи и т. д. | Коммерческая недвижимость — это инфраструктура, используемая в коммерческих целях. Этот тип объектов включает в себя торгово-развлекательные комплексы, офисные здания, склады, гостиницы и многое другое. Такая недвижимость, как правило, приносит более высокий доход от аренды. |
Коммерческую недвижимость можно разделить на два вида:
- небольшие объекты: торговые помещения, офисные пространства, стрит-ретейл и т. д.;
- институциональные объекты: торговые, офисные, складские, производственные помещения.
Как можно инвестировать в различные виды недвижимости
Пример 1. Покупка квартиры для сдачи в аренду
Начнём с жилья и разберём одну из наиболее популярных стратегий инвестирования — покупку небольшой квартиры под сдачу с целью получения стабильного дохода от аренды. Плюсом такого решения является то, что покупатель становится собственником объекта. При благоприятном для себя развитии событий в будущем он сможет продать свой объект дороже.
Но что будет, если стоимость жилой недвижимости не станет показывать такой же динамичный рост, как за последние несколько лет? И тому есть предпосылки. Например, огромный объём ввода новых жилых объектов в эксплуатацию, большое количество предложений на рынке, а также рост ипотечных ставок и множество других факторов. В этом случае основным источником дохода останутся арендные потоки.
По данным ЦИАН, доходность от сдачи объектов жилой недвижимости в Москве составляет 4,6% годовых. Этот показатель не учитывает затрат собственника: налог на имущество физических лиц, эксплуатационные расходы, траты на ремонт, оснащение квартиры бытовой техникой и т. д.
В то же время очевидны и плюсы для собственника — дополнительное жильё, в котором можно жить самому при необходимости. Кроме того, квартиру можно продать.
Если же смотреть на жильё только как на инвестицию — очевидно, что аренда жилой недвижимости даже менее выгодна, чем банковские депозиты.
| Плюсы | Минусы |
| относительно невысокий порог входа; | ротация арендаторов; |
| возможность получить субсидированную ипотеку при покупке от застройщика; | необходимость самостоятельного налогообложения и высокая стоимость игнорирования этого риска; |
| при необходимости использование жилья для личных нужд; | регулярные расходы на ремонт; |
| получение дохода за счёт продажи объекта. | риск нанесения ущерба арендатором; |
| низкая доходность. |
Пример 2. Покупка объекта стрит-ретейла для сдачи в аренду
Сегодня на рынке представлено огромное количество предложений по продаже так называемого готового рентного бизнеса, обычно это помещения на первых этажах жилых комплексов или небольшие помещения в офисных центрах. На этапе покупки в таких объектах обычно уже располагается арендатор. Чтобы грамотно инвестировать в такой актив, важно понимать, как формируются предложения таких помещений на рынке.
Согласно градостроительным требованиям, на первых этажах запрещено располагать жилые помещения, поэтому арендаторы этого типа недвижимости предпочитают заключать краткосрочные договоры, чтобы иметь возможность оперативно переехать в соседний ЖК. Подобную ротацию арендаторов можно увидеть в большинстве ЖК Москвы. Эти особенности затрудняют планирование потоков инвестора и снижают доходность.
Также инвестору приходится заниматься по-настоящему активным управлением: регулярными коммуникациями с брокерами для подбора арендаторов, с арендатором, с управляющей компанией ЖК, с поставщиками коммунальных услуг и т.д.
| Плюсы | Минусы |
| самостоятельное принятие инвестором решений в отношении объекта, арендатора; | регулярная ротация арендаторов; |
| более высокая доходность по сравнению с жилой недвижимостью и т.д. | перенасыщенный предложениями рынок; |
| плохо прогнозируемая доходность; | |
| высокая вовлечённость инвестора в управление; | |
| необходимость самостоятельного исчисления и уплаты налогов. |
Пример 3. Инвестиции в дорогостоящие объекты институционального качества
Другой, более доходный класс недвижимости — это первоклассные объекты. Их важнейшие характеристики — высокое качество строительства, применение самых современных технологий, надёжные застройщики, но главное — это арендаторы, компании-лидеры на своём рынке, которые заключают долгосрочные договоры аренды без возможности их расторжения и осуществляют значительные инвестиции в арендуемый объект.
Кроме того, такой недвижимости присуще очень важное свойство — на долгосрочном горизонте стоимость объекта заметно растёт. Например, цена одного квадратного метра складской недвижимости класса А за год выросла более чем на 40%*, а за 7 лет — в 2,5 раза.
Стоимость объектов институционального качества может исчисляться миллиардами рублей. Такая цена делает недоступными данные активы для самостоятельного инвестирования. Здесь на помощь приходят коллективные инвестиции, которые позволяют инвесторам становиться совладельцами дорогостоящих объектов коммерческой недвижимости, вкладывая при этом небольшую сумму.
У нас в стране наиболее популярна структура закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), с помощью которых инвестор может стать совладельцем диверсифицированного портфеля коммерческой недвижимости и получать стабильный рентный доход от сдачи этих объектов в аренду.
| Плюсы | Минусы |
| минимальные риски; | высокая стоимость лота; |
| надёжный арендатор; | желание крупных арендаторов взаимодействовать с профессиональным собственником/инвестором. |
| прогнозируемый рентный поток; | |
| прирост стоимости объекта. |
Что делать, если я не хочу покупать объект самостоятельно
Можно инвестировать через фонды недвижимости. В этом случае инвестор становится совладельцем объектов, входящих в фонд, на основе права общей долевой собственности. При этом управлением, эксплуатацией и профильной экспертизой занимается профессиональная управляющая компания, которая несёт фидуциарную ответственность. Это значит, УК обязана действовать разумно и добросовестно при управлении активами фонда.
ЗПИФы недвижимости довольно востребованы, потому что позволяют за небольшую сумму добавить в свой инвестиционный портфель высококлассный складской комплекс или центр обработки данных, получать стабильный доход от сдачи в аренду этих объектов, а также видеть прирост стоимости недвижимости, ведь УК обязана раз в полгода проводить оценку объекта, что может проявляться в виде роста стоимости портфеля инвестора.
Какая оптимальная доля недвижимости в портфеле
Качественная и востребованная недвижимость, генерирующая стабильный доход, является весьма консервативным инструментом инвестирования. Опыт прошлых лет показывает, что вложения в закрытые фонды недвижимости довольно устойчивы к нестабильным периодам в экономике. Этим они выгодно отличаются от множества других классов активов, доступных частному инвестору.
Например, за 2022 год индекс МосБиржи скорректировался на 44%, что оказало серьёзное давление на инвесторов. Многие начали фиксировать свои убытки, что негативно сказалось на отношении акционеров к инвестициям в российский рынок в целом.
За тот же период владельцы востребованных видов коммерческой недвижимости получали стабильный арендный доход, а также наблюдали за приростом стоимости своих активов на фоне роста стоимости строительства и дефицита качественной недвижимости на рынке. Даже объекты, которые испытывают более серьёзное давление в текущих обстоятельствах — например, торгово-развлекательные комплексы и бизнес-центры — не испытывали подобной коррекции, как на рынке ценных бумаг.
Самый верный подход в инвестировании — это правильные пропорции при формировании своего портфеля, которые учитывают специфику характера инвестора. Это позволит оставаться с холодным рассудком и не совершать поспешных решений — например, продавая акции российских компаний в конце 2022 года с убытком в 40%, а дождаться отскока, который можно наблюдать всего через полгода.
Сегодня есть масса различных инструментов для инвестирования, но недвижимость занимает особое место в портфеле российского инвестора. Преимущества в виде защиты капитала и стабильного дохода очень подкупают наших сограждан, да и исторические данные показывают, что инвестиции в недвижимость по большей части оправдывали ожидания россиян.
Каждый инвестор выбирает тип недвижимости сам для себя:
- Кто-то выберет не самую доходную, но более привычную для себя жилую недвижимость. По ней может быть низкая доходность и высокая цена обслуживания, но есть и очевидные житейские плюсы. В квартире или доме можно жить самому при необходимости или отселить туда повзрослевшего ребёнка. Также дополнительное жильё пригодится, если придётся перевозить поближе пожилых родственников.
- Кто-то предпочтёт купить небольшой объект коммерческой недвижимости по доступной цене. Такой вариант может подойти тем инвесторам, которые готовы не только потратить существенную сумму на покупку, но и уделять много времени управлению активом. Сдача в аренду таких объектов может приносить более высокий доход, чем по жилой недвижимости.
- Ну а кому-то будет комфортнее стать совладельцем самых крупных объектов коммерческой недвижимости, управлять которыми будет лицензированная УК, владеющая профильной экспертизой в этой области. Из плюсов — низкий порог входа в продукт, экономия времени и более высокая доходность от объектов.
