ЗПИФы: полное руководство для инвесторов

Что такое ЗПИФ

ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) — это форма коллективных инвестиций, при которой деньги инвесторов объединяются под управлением профессиональной управляющей компании для инвестиций в различные активы. Главная особенность ЗПИФа — его паи нельзя погасить в любой момент. Сделать это можно только в конце срока фонда или в заранее установленные даты, прописанные в правилах доверительного управления.

ЗПИФы создаются на фиксированный срок — обычно от 3 до 15 лет. Такой временной горизонт позволяет управляющей компании реализовывать долгосрочные стратегии, не отвлекаясь на текущую ликвидность активов. В отличие от открытых или интервальных фондов, где инвесторы могут в любой момент продать пай, ЗПИФ «заперт» на срок своей жизни. Это даёт возможность инвестировать в широкий перечень высококлассных и дорогостоящих активов. Например, покупать на баланс фонда недвижимость.

Виды ЗПИФ

ЗПИФы бывают разных видов в зависимости от активов, в которые они инвестируют.

Фонды недвижимости. Инвестируют в жилую и коммерческую недвижимость и получают возможный доход от аренды и роста стоимости объектов.

Фонды рыночных финансовых инструментов. Инвестируют в акции, облигации и другие биржевые инструменты. Это позволяет создать более гибкий и ликвидный портфель.

Комбинированные фонды. Сочетают несколько типов активов: недвижимость, ценные бумаги, доли в бизнесе и другие. Это помогает им балансировать риск и возможную доходность.

Кстати, мы в «СФН» делаем упор на ЗПИФы коммерческой недвижимости. Посмотреть наши фонды, выбрать свой и стать совладельцем реальных объектов можно здесь.

Чем ЗПИФ отличается от других фондов

Основных отличий с ПИФом у закрытых фондов несколько:

• Фиксированный срок работы (обычно до 15 лет)
• Ограниченное количество паёв
• Невозможность погасить пай в любой момент
• Возможность инвестировать в неликвидные активы (недвижимость или доли в непубличных компаниях)
• Инвесторы могут влиять на управление через общее собрание пайщиков.

Главное отличие ЗПИФ от других фондов заключается в ограниченной ликвидности паёв и строго регламентированной структуре управления. Это делает фонд менее гибким, но более устойчивым — как для управляющих, так и для инвесторов.

Как это работает

Краткое описание принципа работы ЗПИФа:

1. Управляющая компания (УК) регистрирует правила доверительного управления и создаёт ЗПИФ.
2. Инвесторы покупают паи при формировании фонда.
3. УК инвестирует собранные деньги в активы согласно инвестиционной декларации фонда.
4. Пайщики могут попробовать продать свои паи другим инвесторам. Про то, как возникает и живёт вторичный рынок паёв ЗПИФ, мы рассказали в этом интервью.
5. Доход фонда распределяется между пайщиками или реинвестируется.
6. При прекращении фонда Управляющая компания продаёт его активы, а деньги распределяет между пайщиками.

Во что могут инвестировать закрытые фонды

ЗПИФы имеют широкие возможности для инвестиций. Вот только самые основные из них:

• Коммерческая и жилая недвижимость
• Земельные участки
• Строительные проекты
• Ценные бумаги компаний, в том числе непубличных
• Доли в уставных капиталах ООО, которые не купить на бирже
• Интеллектуальная собственность
• Драгоценные металлы и художественные ценности (в комбинированных фондах)

Механизм работы ЗПИФов

Создание ЗПИФ — это многоэтапный процесс:

1. Управляющая компания разрабатывает правила доверительного управления (ПДУ) и инвестиционной декларации. В них указаны ключевые параметры фонда: цели, ограничения по вложениям, срок действия, порядок расчёта стоимости пая, правила входа и выхода.
2. Управляющая компания регистрирует ПДУ в Банке России, либо направляет на согласование в специализированный депозитарий.
3. Начинается формирование фонда — сбор денег инвесторов. Паи ЗПИФ они покупают напрямую у управляющей компании или через агентов — чаще всего банки и инвестиционные платформы.
4. Если за установленный срок (обычно 3-6 месяцев) собрана минимальная сумма, фонд считается сформированным. А если привлечь её не удалось, деньги возвращаются инвесторам, а фонд не создаётся.
5. УК начинает вкладывать деньги согласно инвестиционной стратегии.

На всех этапах фонд работает в связке с рядом обязательных профессиональных участников: специализированным депозитарием, регистратором, оценщиком и аудитором.

Специализированный депозитарий хранит активы фонда и контролирует, как ими распоряжаются управляющие. Он же следит за соответствием состава и структуры активов фонда.

Регистратор ведёт и хранит реестр владельцев инвестиционных паёв.

Аудитор следит, чтобы операции соответствовали нормативам.

Оценщик определяет рыночную стоимость активов, на основе которой рассчитывается СЧА (стоимость чистых активов).

Но ключевую роль в судьбе и жизни фонда играет управляющая компания (УК). Например, УК изначально создаёт фонд, а после — управляет его активами. Кроме того, компания также ведёт учёт имущества ЗПИФа, организует оценку активов, представляет интересы пайщиков, отчитывается перед регулятором и инвесторами, распределяет доходы и несёт ответственность за нарушение законодательства.

За свою работу УК получает вознаграждение — обычно это фиксированный процент от средней стоимости чистых активов (СЧА) фонда.

Как купить и как продать паи фонда

В отличие от других фондов, у ЗПИФ есть чёткий порядок приобретения и погашения паёв. Сделать это можно не в любой момент.

Когда можно купить паи:

• При формировании фонда
• При дополнительной эмиссии (если это предусмотрено ПДУ)
• На вторичном рынке у других пайщиков.

Когда можно продать или погасить паи:

• В конце срока действия фонда.
• При частичном погашении паёв (если предусмотрено ПДУ).
• На вторичном рынке, если найти покупателя.
• В некоторых исключительных случаях. Например, если пайщик голосовал «против» на общем собрании по вопросу продлении срока действия договора доверительного управления этим фондом, при условии, что решение по данному вопросу было принято общим собранием.

Как определяется стоимость пая

Стоимость пая ЗПИФ рассчитывается на основе стоимости его чистых активов (СЧА), разделённой на количество паёв:

Например, рыночную стоимость объектов недвижимости в ЗПИФ определяет оценщик. Используя эти данные, рассчитывается стоимость чистых активов (СЧА) фонда. СЧА — это разница между общей стоимостью активов фонда и его обязательствами.

УК регулярно проводит переоценку активов фонда, а на её основе пересчитывает и стоимость одного пая. Этот процесс строго регламентирован: задействуются независимые оценщики, данные передаются депозитарию и проверяются аудитором. Благодаря этому пайщики получают прозрачное и объективное представление о реальной стоимости своих вложений.

Преимущества инвестиций в ЗПИФы

Один из главных плюсов ЗПИФов — это доступ к инвестициям в крупные и потенциально доходные объекты недвижимости. Такие активы недоступны частному инвестору напрямую. На то есть ряд причин: высокая стоимость, сложность управления, юридические и технические нюансы. Через ЗПИФ можно стать совладельцем бизнес-центра, складского комплекса или гостиницы без необходимости вникать в операционные детали.

Второе преимущество — профессиональное управление. Все решения принимает управляющая компания. Инвестору не нужно самостоятельно искать объекты, проверять документы, контролировать строительство или следить за арендой.

Закрытая структура фонда делает его устойчивым к паническим распродажам и резким движениям рынка. Это особенно важно в периоды нестабильности: ЗПИФ продолжает работать по стратегии и не обязан срочно продавать активы.

Кроме того, при владении паями более трёх лет инвестор может воспользоваться инвестиционным налоговым вычетом. Это дополнительный плюс к возможной доходности.

Исторически фонды недвижимости часто показывают доходность выше инфляции и сопоставимую с другими инвестиционными инструментами при меньшем риске.

Риски и недостатки ЗПИФов

Несмотря на плюсы, ЗПИФ не универсален. У него есть ограничения, которые важно учитывать.

Во-первых, это низкая ликвидность. Выйти из фонда досрочно достаточно сложно. Исключения бывают, но они прописываются индивидуально в правилах управления. Это значит, что деньги инвестора будут «заморожены» на годы, и доступ к ним станет возможен по окончании срока действия фонда.

Во-вторых, порог входа. Для участия в ЗПИФе обычно требуется от 100 000 рублей, а часто и больше. Такой формат подходит не всем. Но у нас есть фонды и с меньшим порогом — от нескольких рублей.

В-третьих, управляющая компания принимает все решения без согласования с пайщиками. Это удобно, но повышает зависимость от профессионализма управляющих. Ошибки в стратегии, завышенные ожидания или неправильная структура активов могут снизить итоговую доходность.

Как и у любых инвестиций, у фондов есть рыночные и экономические риски. Стоимость объектов может упасть, арендаторы могут съехать, а законодательство может измениться. Даже самый надёжный фонд может столкнуться с проблемами при резком падении спроса на недвижимость или экономическом кризисе. Всё это влияет на итоговые выплаты пайщикам.

Наконец, нужно помнить про сложности досрочного выхода из ЗПИФа. Управляющая компания не обязана погашать паи до окончания срока фонда (за исключением особых случаев, предусмотренных в ПДУ), а продажа на вторичном рынке сопряжена с рядом трудностей. Инвестору придётся самостоятельно искать покупателя, что уже ограничивает круг потенциальных сделок. Закон допускает досрочное погашение паёв лишь в исключительных случаях — например, если пайщик не согласен с внесёнными изменениями в правила доверительного управления фондом.

Как получать доход от ЗПИФа

Доход от ЗПИФа может быть промежуточным — это регулярные выплаты, если они предусмотрены ПДУ. Они формируются, например, из арендных платежей. А ещё при прекращении фонда пайщики получат компенсацию от погашения паев — если активы фонда вырастут, доход от их продажи будет также распределен между инвесторами.

Ключевая метрика — СЧА. Она пересчитывается с определённой периодичностью и отражает реальную стоимость пая. Растёт СЧА — растёт пай. Подорожали квадратные метры складской недвижимости внутри ЗПИФа — подорожали и его паи. Это и есть основной путь получения прибыли.

Как торговать паями ЗПИФ, чтобы получить прибыль

Существует несколько стратегий работы с паями ЗПИФов. Самая распространённая — это долгосрочные инвестиции: вы покупаете паи при формировании фонда и не продаёте до окончания срока действия ЗПИФа. В этом случае можно рассчитывать на регулярные выплаты (если они предусмотрены ПДУ) и на финальные выплаты при прекращении фонда.

Второй подход — это торговля паями на вторичном рынке. Инвесторы, которым срочно нужны деньги, иногда продают паи с дисконтом. Это создаёт возможность для покупки по заниженной цене и последующей перепродажи при благоприятной рыночной конъюнктуре.

Третья стратегия — использование ЗПИФов как инструмента диверсификации портфеля. Они могут компенсировать волатильность других активов, служить защитой от инфляции и валютных колебаний. 

В инвестициях успех всегда зависит от момента входа и выхода, анализа перспектив фонда и качества его активов. Поэтому паи ЗПИФов интересны не только пассивным инвесторам, но и тем, кто готов анализировать рынок и искать новые возможности.

Как выбрать ЗПИФ

Скажем сразу: у нас есть подробная статья на эту тему. Но сейчас коротко пробежимся по самому главному.

Выбор ЗПИФа — это не только вопрос доходности. В первую очередь важно изучить управляющую компанию. Обратите внимание на реализованные проекты, размер активов под управлением, независимые рейтинги надёжности, отзывы инвесторов и опыт ключевых сотрудников. Надёжная УК — это половина успеха инвестиций в ЗПИФ.

Следующий шаг — изучение инвестиционной декларации фонда. Она определяет, в какие активы вложат деньги: в недвижимость, акции, доли в компаниях или что-то другое. А ещё в декларации может быть указана география инвестиций, отраслевая направленность, ограничения по структуре портфеля и принципы отбора активов. Убедитесь, что стратегия фонда соответствует вашим ожиданиям и отношению к риску.

Немаловажную роль играют комиссии и издержки. Обычно УК получает 1–2% от среднегодовой СЧА ежегодно, а также процент от прибыли (чаще 10–15%). Дополнительно оплачиваются услуги депозитария, аудитора, оценщика, а также расходы, связанные с управлением активами. Это сокращает итоговую доходность. Поэтому важно понимать, за что вы платите и насколько это оправдано.

Структура активов фонда также требует внимания. Лучше, если активы прозрачны, диверсифицированы и представляют собой качественные объекты в привлекательных регионах. Проверьте, есть ли у фонда арендаторы, какие у них сроки договоров, уровень загрузки, а также потенциал роста стоимости объектов. Это напрямую влияет на доходность и уровень риска фонда.

Проверьте условия договора доверительного управления. В нём фиксируются сроки действия фонда, порядок выплат, возможность досрочного погашения паёв, а также права и обязанности сторон. Некоторые условия могут ограничивать вашу гибкость или влиять на финансовый результат, поэтому не стесняйтесь консультироваться с юристом.

Наконец, стоит сравнить ЗПИФ с альтернативными вариантами: прямыми инвестициями в недвижимость, покупкой акций и других ценных бумаг. Каждая стратегия имеет свои плюсы и минусы — важно выбрать ту, которая соответствует вашим целям, сроку инвестиций и допустимому уровню риска.

Заключение

ЗПИФ недвижимости — это инвестиция в недвижимость с профессиональным управлением и возможностью защиты своего капитала от инфляции. Он подойдёт тем, кто готов заморозить капитал на 3–10 лет и хочет участвовать в крупном сегменте рынка. Как и любой инструмент, ЗПИФ требует осознанного подхода: изучения документов, понимания стратегии и доверия к управляющим. Если всё сделать правильно, он может стать основой сбалансированного инвестиционного портфеля.

Подходите к выбору ЗПИФа вдумчиво. Сравнивайте условия, задавайте вопросы, проверяйте факты.