III квартал 2025
Анализ рынка коммерческой недвижимости
Офисная недвижимость
Офисная недвижимость
Деловая активность на рынке офисной недвижимости будет сдержанной, дефицит площадей в ключевых районах сохранится
-
Динамика ключевых районов отличается от остального рынка:- Ключевые деловые районы: острый дефицит площадей, опережающая рынок динамика ставок аренды;
- Прочие локации: высокая вакансия из-за нового строительства; умеренный рост ставок связан с попыткой сдачи лотов «в нарезку» по завышенным ставкам.
-
Замедление деловой активности на рынке в 2025 году:- Уровень вакансии стабилизировался, тенденции к снижению нет;
- Арендный спрос упал на 30% г/г из-за дефицита офисов с отделкой и высоких ставок аренды в ключевых деловых локациях;
- Интерес к покупке БЦ под штаб-квартиры сохраняется, но активность снизилась: активные продажи «в нарезку» привели к избытку предложения в ряде локаций.
-
Риск переизбытка предложения в отдельных локациях:- В 2025-2028 гг. ожидается ввод более 3,6 млн м² офисных площадей, 71% из которых — за пределами ТТК;
- Доля нереализованных площадей в общем объеме > 40%.
-
Активное наращивание строительства для продажи блоками:- До 50% строящихся офисов реализуются в формате продажи блоками, в т.ч. как готовый арендный бизнес для инвесторов;
- За II кв. 2025 г. девелоперы вывели на рынок 7 новых проектов.
- Источник: CORE XP, 2025
Ключевые индикаторы, А класс
- Растущий дисбаланс на офисном рынке Москвы:
- Ключевые локации (ЦДР, СК-ТТК): низкий объем нового строительства, значительный дефицит площадей и рост ставок;
- Другие локации (ТТК-МКАД, за МКАД): высокая вакансия, рост ставок аренды имеет по большей части технический характер;
- Концентрация нового строительства за пределами ТТК в 2025-2030 гг. увеличит существующий разрыв в динамике рынка.
Бизнес-центры категории PRIME
+3
На стадии Строительства
538 335 м2
9
Количество БЦ класса PRIME
Суммарный GLA
Критерии категории PRIME:
-
Локация:Внутри ТТК или ЛК, ≤ 10 мин. пешком до метро -
Инженерия:Адресно-аналоговая пожарная сигнализация, ИБП -
ОсвещениеKEO ≥3% (верхнее) / ≥1,25 (боковое) для 80% площадей -
Собственность и управление зданием:Единый собственник; УК с портфелем от 50 000 м² -
Экологическая эффективность:Наличие сертификата BREEAM, LEED или аналога
Ключевые тренды:
-
Prime-класс - эксклюзивный сегмент с обособленной динамикой- Всего 9 знаковых проектов с высокой узнаваемостью на рынке;
- Совокупная арендопригодная площадь не превышает 540 000 м²;
- Формирует уникальную нишу внутри А-класса с уникальной динамикой рыночных показателей.
-
Рост показателей существенно опережает рынок- Арендные ставки выросли на 33% с начала года;
- Вакансия за два года сократилась с 25% до 2,7%;
- Свободны только мелкие низколиквидные блоки или лоты с завышенными запрашиваемыми ставками аренды.
Офисная недвижимость (II квартал 2025 г.) г. Москва (PRIME)
Существующие БЦ
Строящиеся БЦ
128 900
ОТДЕЛКА БАЗОВОГО УРОВНЯ
185 600
ОТДЕЛКА СРЕДНЕГО УРОВНЯ
304 083
ОТДЕЛКА ВЫСОКОГО УРОВНЯ
- 4 месяцаСредний срок реализации СМР
-
Рост стоимости отделки офисов продолжается:- За 3 года цены выросли в 2 раза (+15-20% за последний год);
- Основные причины – удорожание строительных материалов, дефицит рабочей силы.
-
Дефицит офисов с отделкой сдерживает рынок:- Спрос6 арендаторы стремятся арендовать помещения с отделкой для минимизации расходов (доля сделок >90%);
- Стратегия девелоперов: минимизация рисков и затрат за счет сдачи объектов собственникам и арендаторам без отделки;
- >50% - доля помещений без отделки в структуре вакансии.
Структура стоимости отделки*
- * Для офиса площадью 5000 кв. м
Новые проекты
Планируемые к вводу в 2025 году
- *Ввод – в 3 кв. 2025 года
Крупнейшие сделки продажи
Крупнейшие сделки аренды
Резюмируем
Несмотря на серьезный дефицит крупных блоков с отделкой в ключевых деловых районах Москвы, инвестиции в офисный сегмент остаются сопряжены с рисками. В числе ключевых – потенциальное снижение деловой активности и рост доли невостребованных мелких площадей, реализуемых девелоперами в нарезку.
Наиболее стабильные активы
Ликвидные офисы PRIME/А классов в отличном техническом состоянии, расположенные в востребованных деловых кварталах Москвы.
Риски и вызовы
- Длительный период жесткой ДКП уже привел пересмотру стратегий развития компаний.
- Текущий рост ставок нерепрезентативен из-за отсутствия крупных блоков, экспонируемых в аренду.
- Планы по значительному вводу площадей за пределами ключевых деловых районов, реализуемые девелоперами в формате продажи небольшими блоками.
Факторы роста
- Низкие объемы строительства БЦ для сдачи в аренду снижают риски простоя и давления со стороны арендаторов в ключевых деловых районах.
- Высокий спрос на офисы с отделкой в ключевых деловых районах, крупных блоков по среднерыночным ставкам практически нет.
Аналитика по сегментам
Поделиться
Ссылка скопирована
Страница была вам полезна?
