В последнее время российский рынок недвижимости, кажется, собрал вокруг себя весь возможный негатив – от рекордных процентных ставок и сворачивания льготной ипотеки до нехватки рабочих рук на стройке и обвала акций строителей. Вы разделяете пессимизм, явно нарастающий вокруг отрасли и ее дальнейших перспектив?
Профессионалы рынка никогда не разделяют пессимизм. Инвестиции в недвижимость всегда долгосрочные. Более того, недвижимость глубоко укоренилась в нашем сознании как воплощение некой надежной конструкции, в которой можно сохранить себя и свой капитал. Непринципиально, в какой форме: в виде дома, квартиры или фонда недвижимости, объектов коммерческой недвижимости, доступной более состоятельным людям. Базовое ощущение – ассоциация недвижимости с надежностью – остается всегда, вне зависимости от рыночной конъюнктуры.
Конечно, с отменой льготной ипотеки рынок жилья будет охлаждаться, но, с другой стороны, профессиональному инвестору делать там лет уже 10–15 как нечего. То есть хорошие сделки с капиталом до 100 млн рублей здесь возможны, но повторить то же самое с крупным капиталом – хорошо вложить в жилье 5, 10, 15 млрд инвестиций – уже не получится.
Поэтому мы жилой недвижимостью не занимаемся уже очень давно. В первую очередь смотрим на недвижимость институционального качества. То есть на рынок активов, которые растут в цене на величину инфляции и при этом обеспечивают инвестору регулярный рентный доход. Конечно, это коммерческая недвижимость.
Паевые инвестиционные фонды – альтернатива прямой покупке объектов недвижимости, которую у нас, кажется, пока не очень распробовали. В чем здесь специфика?
Фонд – это коллективные инвестиции. Вкладываясь в паи, вы становитесь совладельцем крупного объекта, большого портфеля с гораздо лучшей диверсификацией по активам и рискам. Сейчас, если мы говорим о качественной коммерческой недвижимости, это сделки размером 5–55 млрд рублей. Вложить такую сумму может позволить себе даже не каждый хайнет. Тем более владеть десятком объектов в разных регионах с разными арендаторами. Особенно если мы исходим из правила, что доля недвижимости не должна превышать четверти портфеля. Это совершенно недоступная история. Это первое.
Второе. Даже если вы вложились и купили объект в 100, 200, 300 тыс. м², хотя это не очень большой объем, у вас обязательно встает вопрос его эксплуатации. В недвижимости дорого ухаживать не за бетоном, а за инженерными системами. К сожалению, у нас они почти все импортные. Только опытные собственники, которые 10–15 лет владели крупной недвижимостью, сталкивались с частыми заменами, ремонтами, знают, чего это стоит, что экономить здесь себе дороже. Но когда у вас всего 200–300 тыс. м², вам слишком дорого создавать свою службу эксплуатации. Придется брать аутсорсера, который объективно заинтересован экономить на эксплуатации объекта, зарабатывая на дорогих капитальных ремонтах. Так что расходы на поддержание такой недвижимости могут однажды неприятно удивить владельца, съев львиную долю доходов, на которую он рассчитывал. Это происходит сплошь и рядом. Профессиональная управляющая компания эффективно использует собственную службу эксплуатации, и пайщики получают экономию на масштабе.
Какой масштаб позволяет экономить?
Эффект масштаба возникает на портфелях объектов от 1 млн м². Вы получаете возможность экономить на закупках, привлекать лучших технических специалистов и прочее. Коллективные инвестиции в недвижимость через паевые фонды как раз позволяют обеспечить такой масштаб. Мы как управляющая компания специализируемся на коллективных инвестициях в высококлассную коммерческую недвижимость, управляем множеством ЗПИФов. В общей сложности у нас уже свыше 2 млн м², и мы продолжаем активно наращивать портфель.
В чем ваши преимущества на этом рынке?
Одно из них как раз заключается в том, что мы организуем профессиональную эксплуатацию объектов. В том числе активно инвестируем в IT. В моменте это довольно большие затраты. Но зато в дальнейшем по мере роста количества объектов затраты на эксплуатацию 1 м² будут меньше всех в стране. Математику не обманешь: эффективно вкладывать на нашем рынке можно только на большом объеме, который позволяет дать другое качество, другую себестоимость.
А еще большой масштаб позволяет нам сформировать профессиональную и разноплановую команду, которая обеспечивает управление, полный инвестиционный цикл жизни объекта – от его выбора, аудита, анализа и приобретения до управления арендой и эксплуатацией. Чем больше ты делаешь однотипной работы, тем лучше ты ее делаешь. Чем больше объектов через себя пропускаешь, тем лучше понимаешь, как все в этом бизнесе устроено. И само по себе это тоже дает колоссальные конкурентные преимущества.
И все же?
Например, мы лучше других умеем искать хорошие объекты на покупку. Быстрее всех на нашем рынке заключаем сделки: сегодня в среднем полторы сделки в месяц. Сложные, большие сделки, от 5 млрд рублей, мы можем закрыть за 2–3 месяца. При этом формально считается, что 3–4 месяца на такой объект – это работа хороших, слаженных команд.
Это очень сложная, всеобъемлющая, недешевая работа. Например, прежде чем купить объект, мы делаем пять видов различного аудита, включая техническую, правовую, кадастровую экспертизы, аудит системы противопожарной безопасности, инженерных систем, оценку по МСФО и прочее. Существует много аспектов, на которые надо посмотреть и глубоко прокопать, прежде чем подписывать документы.
Песочница для бизнеса
Зачем копать настолько глубоко?
Федеральный закон 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», регулирующий нашу отрасль, запрещает управляющим компаниям гарантировать покупателям паев и возврат капитала, и доходность. Закон гарантирует пайщику права его собственности на имущество фонда. Но выбор объекта за пайщика делает управляющая компания. И от того, как она его делает, от качества ее управления собственностью фонда – купленной в него недвижимостью – будет зависеть доход владельца пая.
Поэтому мы делаем не только все вышеперечисленные экспертизы, но также подробную финансовую модель на 10 лет, прогноз по эксплуатации объекта, который мы приобретаем для пайщиков. Мы покупаем его на длительный срок и должны очень хорошо понимать, что мы приобретаем, как мы будем эксплуатировать объект, извлекать доход. Как, если потребуется, будем продавать его на рынке, чтобы вернуть капитал нашим клиентам. Объективно это очень большая и сложная работа нескольких специализированных команд, огромный объем информации, который мы обязаны внимательно и подробно изучить.
В середине лета были приняты поправки в этот самый 156-ФЗ, призванные, как отмечалось, расширить возможности и привлекательность инструмента ЗПИФ. О чем речь?
Мы принимали активное участие в разработке этих поправок. Суть изменений – дальнейшее развитие инструментов ЗПИФ для расширения инвестиционных возможностей. Коротко перечислю только главные нововведения.
Первое: с 15 до 49 лет увеличивается срок существования ЗПИФа. Это дает возможность лучше работать с недвижимостью, которая предполагает длительное размещение капитала: 33 года амортизации и до 50–100 лет эксплуатации, а также с другими инфраструктурными проектами.
Второе: появляется возможность менять квалификацию ЗПИФа. Например, если какой-то объект возводился на средства фонда для квалифицированного инвестора, то прежняя редакция закона не позволяла продавать в нем паи простому инвестору-«неквалу». То есть переходить в квалификации фонда из «квала» в «неквал» было нельзя. Сейчас такая возможность существует.
Третье: появляются паи разных классов. Одни пайщики будут получать инвестиционный доход, пока реализуется инвестиционный цикл проекта, другие не будут получать промежуточный инвестиционный доход, но при этом смогут участвовать в одобрении инвестиционных решений.
Что это дает?
Это очень важно. Это открывает для хайнетов способ привлечения розничного капитала в отдельные проекты. Давайте на примере: мы не можем привлекать средства широкого круга инвесторов для строительства объекта коммерческой недвижимости. При этом после завершения строительства, ввода в эксплуатацию, сдачи в аренду фонд может, по сути, выйти на IPO, поменять статус на фонд, доступный для неквалифицированного инвестора, и частично выйти из проекта, освободить средства для новых сделок. Таким образом, хайнет фиксирует прибыль за риски строительной фазы, а рынок получает новый доходный инструмент с экспозицией на коммерческую недвижимость. И это может касаться не только недвижимости, а любого другого бизнеса, который подходит под критерии фонда простого инвестора.
Благодаря таким возможностям в будущем ЗПИФы могут стать – и уже постепенно становятся – своеобразной песочницей для выращивания новых эмитентов для нашего фондового рынка.
Как именно?
Во-первых, правила работы ЗПИФов требуют публичности, прозрачности, ежемесячной отчетности, проведения ежегодного аудита, оценки стоимости чистых активов два раза в год и т. п. Когда компания вынуждена делать это на регулярной основе, она привыкает быть прозрачной, жить по правилам публичного рынка.
Во-вторых, конструкция ЗПИФа позволяет создать, отстроить проекты, обеспечив защиту прав всех собственников активов фонда. Это выгодно отличает эту структуру от ООО, которое, и это не секрет, не очень хорошо защищает права миноритариев. Фактически оболочка ЗПИФа в некотором смысле дает условия английского права и подготавливает компанию к публичности за счет прозрачных процедур и регулярной отчетности.
Понятно, хорошо, не страшно
Ваша компания специализируется на управлении современной складской недвижимостью. Как бы вы описали свой продукт?
Действительно, склады – это наш главный фокус. Поскольку мы крупнейшая управляющая компания по объему розничных инвестиций на рынке недвижимости, наша задача – создавать идеальный продукт, чтобы люди поняли, что быть совладельцем склада, получать регулярный, очень достойный рентный доход можно. Что это понятно, хорошо, надежно, не страшно.
Сегодня на рынке коммерческой недвижимости в нашей стране только новые складские комплексы для электронной коммерции обеспечивают нам два этих очень важных фактора – защиту от инфляции и прирост капитала. У нас дефицит таких объектов, хотя спрос на них очень высок, потенциал дальнейшего роста еще не исчерпан.
Почему?
В России 75% населения – это жители городов. Есть консенсус, что при такой пропорции городского и сельского населения примерно 50% товарооборота со временемуйдет в электронную коммерцию. То есть половину покупок жители нашей страны будут делать в магазине, а половину – онлайн. Пока доля электронной коммерции в товарообороте не превышает 5%. Это означает, что российский рынок электронной коммерции вырастет в 10 раз.
В крупных городах это направление развивается очень активно. Скорость доставки товара со склада напрямую покупателю сопоставима с доставкой в обычный магазин. Так что товар, заказанный онлайн, при прочих равных, скорее всего, приедет к вам быстрее, что особенно важно для скоропортящихся продуктов. И если вы привыкли к какому-то качеству, стандартному товару, знаете, что вам привезут, вам не надо ходить смотреть на него в магазин. Вы будете заказывать его себе домой или в офис, сэкономите время.
Каким образом?
Торговые центры строятся рядом с потребителем – далеко за покупками вы не поедете. Значит, это города, а следовательно – высокая стоимость земельного участка. Плюс в торговом центре надо сделать хорошую отделку, свет, антураж. То есть все подготовить, чтобы люди хотели туда прийти и провести там время. В итоге минимальная цена самого скромного торгового центра по текущей себестоимости – 300 тыс. рублей за квадратный метр, склада – 70–100 тыс.
Далее, магазин работает 12 часов в сутки, склад – в режиме 24/7. В магазине надо поставить оборудование, там выше транспортные издержки, гораздо выше требования к персоналу, а значит, и его цена. Все это ведет к тому, что средняя себестоимость торгового стока в магазине в офлайне объективно выше, чем в онлайне.
Существенно более низкая себестоимость – первая причина, по которой онлайн побеждает офлайн. Вторая – ассортимент. Просто не существует такого магазина по площади, в который можно было бы вместить тот ассортимент, который есть в маркетплейсах.
На нашем рынке множество крупных маркетплейсов, ретейлеров и операторов рынка электронной коммерции: Ozon, Wildberries, Yandex, СберЛогистика, «Все Инструменты». Большой растущий фудретейл – «ВкусВилл», X5 Retail Group с их «Пятерочкой» и «Перекрестком», «Магнит», другие ретейлеры – активно развивает онлайн-продажи. Так что это уже довольно мощное направление. И все, что нужно для того, чтобы оно выросло еще больше, до целевых расчетных величин, – это построить современные склады, новые логистические комплексы по техническим заданиям этих самых операторов, которые обеспечат вам эту быструю логистику – качественно, максимально дешево.
Соответственно, это сегмент рынка коммерческой недвижимости, который обеспечивает рост и будет еще активно развиваться до насыщения не один год. Поэтому инвестиция в эти объекты сейчас очень эффективна. Логика здесь очевидна: давайте будем вкладывать в тех, кто быстро растет. Вложения на этом рынке действительно способны помочь инвесторам не только сохранить капитал от инфляции, но и неплохо заработать. Судите по результатам фондов под нашим управлением.
О каких фондах вы говорите? Какие результаты они показывают?
Наш первый фонд мы сделали еще в 2016 году. Это был первый складской массовый ЗПИФ в нашей стране. На момент создания стоимость чистых активов фонда была 5 млрд рублей. Сегодня стоимость его чистых активов около 9 млрд рублей. Фонд небольшой, но очень успешный. В том числе потому, что мы вовремя зашли в объекты – на росте спроса, ставок аренды. В итоге за все это время фонд принес своим клиентам свыше 20% годовых. Паи размещались по цене 300 тыс. рублей, сейчас на бирже их можно продать примерно за 500–550 тыс. Плюс в качестве ежеквартальной выплаты дохода он уже вернул все начальные инвестиции.
Этот фонд – наш первый опыт в данном секторе. Сегодня мы делаем гораздо более крупные фонды. Сейчас на бирже продается «Современный арендный бизнес – 7», наш крупнейший фонд, с капитализацией более 100 млрд рублей. И тоже очень удачный. Он проинвестирован в уникальный портфель активов, в их числе 12 новых складских комплексов, единственные в стране двухэтажный склад «ВкусВилла» и трехэтажный склад с арендатором СДЭК – это все Москва.
Сейчас в продаже еще два очень успешных фонда: «Современный арендный бизнес – 8» и «Современная коммерческая недвижимость» для квалифицированных инвесторов, в котором крупнейший на рынке центр обработки данных известного оператора связи. Это огромная сделка и пока единственная в стране. Мы купили туда и здание, и оборудование, обеспечивающее работу ЦОДа. За два года с момента запуска в 2022‑м этот фонд показывает доходность более 17% годовых.
Такие результаты – следствие того, что мы вовремя покупаем действительно лучшие, технологичные, капиталоемкие, новые объекты. Далеко не все на рынке могут собирать сделки по 15–20 млрд рублей. Мы можем. Так что по-настоящему формируем сейчас уникальные портфели для наших клиентов. В принципе, таким образом создаем рынок для всех.
Куда смотрите на перспективу ближайших двух-трех лет?
Смотрим сейчас только на складскую недвижимость – наш фокус сохраняется. По доле рынка мы остаемся на лидирующих позициях, которые рассчитываем сохранить. В центре нашего внимания – новые складские комплексы для маркетплейсов. Это тот сегмент, который продолжает устойчиво расти по мере перетекания спроса из офлайна в онлайн. Здесь мы тоже первые.
В целом те портфели, которые мы сейчас формируем для наших клиентов, будут приносить доход еще 15–20 лет – успешно, устойчиво, хорошо. В то же время для нас, как для создателей этого рынка, очень важно держать планку. Показывать тот продукт, который будет давать людям веру в возможность такого инвестирования, подкрепляя ее положительным результатом.
