Инвестиции через паевые фонды — это способ вложить деньги в недвижимость, ценные бумаги или другие активы, не управляя ими напрямую. Особенно такой формат подходит тем, кто хочет зарабатывать на недвижимости, но не готов сам искать, покупать и эксплуатировать объекты. В этом случае на помощь приходят закрытые ПИФы, инвестиционные паи которых могут приобретать инвесторы.
Инвестиционный пай: как устроена "доля" в паевом фонде
Это именная ценная бумага, которая удостоверяет право владельца на долю в праве собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (ПИФ). Проще говоря, это «частичка» фонда. Когда инвестор покупает пай, он становится совладельцем всех активов, в которые вложился ПИФ. Это может быть коммерческая недвижимость, жилые апартаменты, земельные участки, доли в компаниях, долговые инструменты — в зависимости от инвестиционной стратегии конкретного ЗПИФа.
Паевой инвестиционный фонд — это не самостоятельная организация, а форма объединения активов, которые передаются в доверительное управление управляющей компании (УК). ПИФ не является юридическим лицом, поэтому он не может сам заключать договоры или владеть недвижимостью. Все сделки и операции от его имени совершает управляющая компания. Именно она определяет, во что инвестировать средства пайщиков, ведёт учёт и отвечает за управление ПИФом.
Инвестор, покупая пай, получает не конкретный объект недвижимости, а долю от всех активов фонда. Чем больше паёв у пайщика, тем больший процент от имущества ПИФа ему принадлежит. Если стоимость объектов в портфеле растёт, пай, как правило, становится дороже. Если стоимость имущества падает, или у ПИФа возникают дополнительные обязательства, стоимость его бумаг может снизиться.
Как работает инвестиционный пай
После регистрации правил доверительного управления фонда (Правила ДУ) управляющая компания формирует фонд и выдаёт паи. В открытом ПИФ бумаги можно докупить в любое время, в интервальном ПИФ – только в периоды, определённые Правилами ДУ, а в закрытом ПИФ – по решению управляющей компании в случае, если дополнительная выдача бумаг предусмотрена Правилами ДУ. Количество паёв, выдаваемых управляющей компанией указывается в Правилах ДУ. На каждый пай приходится часть активов от всего имущества ПИФа.
Паи приобретаются через управляющую компанию или через посредников (агентов) — чаще всего это крупные банки, брокерские платформы или инвестиционные компании. Покупка оформляется официально: инвестор оформляет заявку на покупку паёв и переводит деньги на транзитный счёт ПИФа в их оплату.
Данные о том, кто и каким количеством паёв владеет, хранятся в реестре владельцев. Ведением реестра и учётом паёв занимается специализированный регистратор.
УК отвечает за стратегию фонда, выбор активов, управление ими и расчёт стоимости пая. Расчёт определяется путём деления стоимости чистых активов фонда на количество выпущенных паёв. Если стоимость активов растёт, а количество паёв остаётся прежним — цена каждой бумаги увеличивается.
Кстати, всё про стоимость чистых активов — зачем они нужны, как рассчитываются и на что влияют, есть в нашей отдельной статье (интекст: ссылка на статью про СЧА)!
В ЗПИФ расчётная стоимость пая не меняется каждый день. Обычно её пересчитывают раз в месяц, но иногда чаще, если это предусмотрено в Правилах определения стоимости чистых активов. Это сильно отличается от открытых или биржевых фондов.
Из-за этого инвестиционный пай в ЗПИФе можно сравнить с долей в общем бизнесе. Вы знаете, что владеете частью имущества фонда, но расчёт её стоимости, как правило, осуществляется не каждый рабочий день.
Плюсы и минусы владения инвестиционными паями
Доступность. Это, пожалуй, главная особенность инвестиционного пая. Инвестору не нужно обладать крупным капиталом, чтобы вкладывать в рынок недвижимости. Вместо покупки целого здания он может вложить относительно небольшую сумму — обычно, от нескольких десятков тысяч рублей, — и стать совладельцем имущества крупного фонда, который может включать в себя различную коммерческую недвижимость.
У «СФН» есть фонды с ещё меньшим порогом входа. Посмотреть список всех продуктов можно здесь.
Диверсификация. Пай даёт возможность участвовать сразу в нескольких проектах. В состав имущества одного фонда могут входить офисы, апартаменты , торговые центры и склады в разных городах. Таким образом, даже одна покупка пая уже позволяет диверсифицировать портфель: риски распределяются между разными объектами и сегментами рынка.
Профессиональное управление. Это пассивный формат инвестиций. Пайщику не придётся искать арендаторов, заключать с ними договоры, решать вопросы эксплуатации объектов или самостоятельно платить налоги. Этим занимается управляющая компания. Она же ведёт учёт, оценивает активы и рассчитывает стоимость бумаг. А инвестор получает возможность зарабатывать без личного участия в управлении недвижимостью.
Долгосрочные инвестиции. Как правило, паи можно использовать как часть стратегии накоплений, возможной защиты от инфляции и даже наследственного планирования. В отличие от недвижимости, которую нужно переоформлять, эти ценные бумаги проще передать по наследству. К тому же при длительном владении возможны налоговые льготы, что делает инструмент привлекательным для долгосрочных инвестиций.
Нюансы инвестиционного пая
Во-первых, инвестиции в паи ЗПИФ не гарантируют получение дохода. Например, если недвижимость, которой владеет ЗПИФ, подешевеет, или если из неё съедут арендаторы, стоимость бумаг может снизиться. Важно помнить, что пай — это инструмент с рыночной природой: как правило, его стоимость растёт, когда растёт стоимость активов ЗПИФа, и может дешеветь вместе с ним.
Во-вторых, ограниченная ликвидность. Продать пай ЗПИФ раньше окончания срока действия фонда может быть непросто. Досрочное погашение бумаг запрещено Правилами ДУ, поэтому у инвестора остаётся два варианта: ждать окончания ЗПИФа, что может занять несколько лет, или попробовать продать пай на вторичном рынке.
Но здесь возникают дополнительные сложности. Вторичный рынок, как правило, малоликвиден, то есть покупателей на нём может быть немного. Кроме того, такая сделка потребует отдельного оформления.
Закон допускает погашение пая до окончания срока действия ЗПИФа управляющей компанией только в отдельных случаях. Например, если пайщик не согласен с некоторыми изменениями в Правила ДУ, при условии, что он голосовал «против» принятия таких изменений на общем собрании владельцев паёв.
Важно помнить: покупая паи ЗПИФа, вы фактически инвестируете на весь срок действия фонда. Это долгосрочное вложение, к которому стоит подходить осознанно.
Как купить или продать пай
Инвестор может купить бумаги напрямую у управляющей компании или через её партнёров (агентов) — чаще всего это крупные банки, брокерские платформы или инвестиционные компании. Например, паи наших фондов вы можете купить в приложениях СБОЛ и СберИнвестиции.
Покупка пая — это несложная процедура. Деньги перечисляются на транзитный счёт фонда, а заявка на покупку передаётся регистратору. Всё хранится в электронном виде, никаких бумажных документов.
Продажа пая зависит от типа фонда. В ЗПИФ досрочно продать бумаги непросто: как правило, погашение возможно только по окончании срока действия фонда — обычно это 3–10 лет. Если пай всё-таки нужно продать раньше, его можно попробовать реализовать на вторичном рынке. В открытых и интервальных ПИФ с продажей проще — управляющая компания может погасить бумаги в определённые даты, прописанные в правилах фонда.
Переходим к налогам. Для бумаг фондов действует стандартная система. Если продали пай с прибылью, придётся заплатить НДФЛ со всего, что заработали: 13 или 15% — смотря по какой ставке платите налоги. Это правило применимо ко всем видам инвестиций.
Но есть важное послабление. Если вы были владельцем инвестиционного пая более трёх лет, можно претендовать на налоговый вычет. Он позволяет либо полностью освободить инвестиционный доход от налога, либо существенно его уменьшить. Это особенно актуально для тех, кто инвестирует вдолгую.
Кроме того, некоторые ЗПИФы предусматривают промежуточные выплаты — например, если фонд получает арендный доход, он может делиться им с пайщиками. Такие выплаты считаются доходом, подлежащим налогообложению. Как правило, расчёт, удержание и перечисление налога в бюджет осуществляется налоговым агентом, то есть управляющей компанией ЗПИФ.
Как пай соотносится с другими инструментами
Инвестиционный пай отличается от других инструментов тем, как формируется доход, кто управляет активами и какие у инвестора есть права.
Если сравнивать с облигациями, то пай не даёт фиксированной доходности. В случае с бондами вы заранее знаете, сколько можете получить и когда. Доходность зависит от многого. Например, вырастут ли активы в цене, будут ли арендаторы платить вовремя и не будут ли появляться дополнительные обязательства.
Если сравнивать с покупкой квартиры, то покупка паёв проще. Вам не нужно заниматься оформлением сделок, нанимать риелторов, оформлять собственность и платить налог на недвижимость как физлицо. Всё это — на стороне управляющей компании. Пай проще купить, проще продать (если найдётся покупатель), и с ним меньше бюрократии.
Таким образом, бумаги фонда — это компромисс между управлением, доходом и удобством. Он даёт доступ к доходным активам, но требует доверия к управляющей компании и готовности инвестировать на определённый срок.
Риски и как можно их снизить
Как и любой инвестиционный инструмент, пай несёт в себе риски. В первую очередь — рыночные: его цена зависит от стоимости активов фонда. Если объекты подешевели или арендаторы платят за аренду несвоевременно, это напрямую может отразиться на доходности.
Второй риск — управленческий. Пайщик не влияет на принятие решений по сделкам, а значит, зависит от профессионализма управляющей компании. Ошибки в выборе активов, слабая арендная политика или просчёты в стратегии могут привести к снижению стоимости чистых активов фонда и, как следствие, цены его бумаг.
Минимизировать риски можно, если подойти к инвестициям вдумчиво. В первую очередь стоит выбирать надёжную управляющую компанию: у неё должен быть опыт, понятная стратегия, открытая отчётность и хорошая репутация. Второй шаг — внимательно изучить инвестиционную декларацию фонда: она подскажет, куда именно будут вложены деньги, какие цели ставятся перед управляющими, какие ограничения есть по активам.
Не менее важно оценить состав активов фонда. Например, в случае с ЗПИФ недвижимости, стоит учитывать, какие внутри него объекты, где они находятся и кто их арендует.
Мы регулярно обновляем и публикуем понятные отчёты для инвесторов по всем нашим фондам. Для этого у нас есть целый специальный раздел — Раскрытие информации (интекст: https://www.sfn-am.ru/disclosure/fund). Там же можно подписаться на рассылку. Тогда мы будем присылать вам обязательную отчётность по выбранному продукту прямо на электронную почту.
Наконец, важно понимать, на какой срок вы готовы вложить деньги, и насколько спокойно относитесь к возможным колебаниям стоимости бумаг. Если вы рассчитываете выйти через год, а фонд работает десять лет — это может стать проблемой. Но если вы готовы инвестировать в долгую и следить за результатами — пай может стать удобным инструментом с хорошим потенциалом доходности.
Итоги и рекомендации
Инвестиционный пай — это простой и понятный инструмент. Он позволяет вложить деньги в различные виды активов без необходимости управлять ими самостоятельно. Особенно он удобен в рамках ЗПИФ, где инвестор становится совладельцем имущества фонда, который вкладывается в складские комплексы, офисы, торговые центры и другие объекты. Это открывает доступ к профессионально управляемой недвижимости, даже если у вас нет крупного капитала.
Важно помнить: пай — это инвестиционный продукт. Он не даёт гарантированной доходности. Всё зависит от того, насколько успешно работает управляющая компания, как ведут себя арендаторы, и что происходит с рынком. Кроме того, ПИФ — это долгосрочный инструмент. Его нельзя просто погасить в любой момент, если речь идёт о ЗПИФе.
Прежде чем вкладываться, стоит изучить правила фонда, понять, как он устроен, кто им управляет и какие у него цели. Если вы готовы инвестировать на несколько лет, следить за результатами и доверяете управляющей компании — пай может стать частью вашей долгосрочной финансовой стратегии и может приносить стабильный потенциальный доход.
