I квартал 2026
Анализ рынка коммерческой недвижимости
Складская недвижимость
Складская недвижимость
Коррекция носит временный и ограниченный характер. Спрос и ставки на качественные объекты в выгодных локациях сохраняют устойчивость. В 2027 году рынок перейдет к новому циклу роста ставок.
Московский регион (Москва и МО)
- Коррекция ставок аренды замедлятеся:
- Давление формируют крупные лоты в субаренду с техническими ограничениями, а не общее снижение ставок;
- Субаренда – 9 750 руб/м2/год, прямая аренда – 10 900 руб./м2/год;
- С 2027 года ожидается возврат к среднегодовому росту 5-7%
- Рост вакансии носит технический характер:
- Прирост обеспечен вводом 2026 г. и крупными блоками субаренды (до 40% общей вакансии)
- освобождение площадей действующими арендаторами минимально: на ротацию предлагается менее 0.5% суммарного предложения;
- дополнительное давление оказывает сегмент "Light Industrial" с внутренней вакансией >14%
- Объем ввода 2026 г. – завершение отложенных проектов:
- Основной объем формируют спекулятивные проекты, начатые в 2023–2024 гг. и перенесенные с 2025 года.
- «Light Industrial» обеспечивает >20% совокупного объема ввода.
- В 2027–2028 гг. ввод сократится из-за минимума стартов 2025-2026 гг., что приведет к сжатию вакансии и возобновлению роста ставок.
- В 2027 году текущий навес предложения будет поглощен, рынок вернется к сбалансированному состоянию и возобновлению роста ставок аренды.
Себестоимость строительства
Light Industrial
79 500 руб./м2
Мульти-температурный склад
98 000 руб./м2
Сухой склад
68 350 руб./м2
- Себестоимость строительства складов стабилизироваласьМатериалы (−8% г/г): снижение цен на металлоконструкции (-14% г/г) за счёт роста доступности сырья; стабилизация стоимости других категорий вследствие укрепления рубля.
Строительно-монтажные работы (+20% г/г): дальнейшее удорожание на фоне сохраняющегося дефицита линейного персонала для стройки
Среднерыночные ставки OPEX стабильны, для вновь вводимых объектов превышают среднерыночные показатели.
- объем сделок сопоставим с уровнем 1 кв. 2025 года:
- Снижение активности маркетплейсов компенсировано повышенным объемом сделок со стороны традиционных секторов;
- Преобладающий формат сделок — аренда и субаренда, что обусловлено наличием вакантных площадей на рынке.
Новые проекты
Планируемые к вводу в 2026 году
Крупнейшие сделки на рынке
*Сделка 2 квартала 2026 года
Санкт-Петербург и ЛО
- Арендные ставки сохраняют стабильность; Снижение темпов строительства, восстановление деловой активности обеспечат усиление дефицита площадей и возврат к долгосрочному росту ставок аренды на 5-7% в год.
-
Вакансия сохраняется на низком уровне:- Доля свободных площадей не превышает 5%, прирост сформирован вводом 2026 года (31%) и опциями субаренды (36%);
- ротация действующих арендаторов практически отсутствует;
- давление оказывает сегмент Light Industrial с вакансией на уровне 29%.
-
Ставки аренды стабилизировались на уровне конца 2025 года:- ~75% площадей экспонируются по ставкам свыше 10 000 руб./м2/год;
- Возможное снижение связано с ожидаемым выводом лотов в субаренду;
- В 2027-2028 гг. ставки вернтся к росту на 5-7% в год.
-
Спрос стабилен, несмотря на снижение активности eCommerce:- Общий объем сделок превысил уровень I кв. 2025 г.
- Основной драйвер — логистика, обеспечившая >50% объема сделок.
-
Темпы строительства замедляются:- Текущий ввод — завершение объектов по сделкам 2023-2024 гг;
- Light Industrial сформируют до 29% нового предложения в 2026 г;
- В 2027 г. ввод сократился вдвое вследствие минимума стартов новых проектов в 2025-2026 гг.
Новые проекты
Планируемые к вводу в 2026 году
Крупнейшие сделки на рынке
Логистические хабы РФ
-
Ввод I кв. 2026 г. сконцентрирован в регионах:- Более 50% ввода по РФ обеспечили ключевые и региональные хабы;
- Основной драйвер - ввод крупных РЦ для онлайн- и офлайн-ритейлеров;
- Обеспеченность складами значительно ниже столичных регионов.
- Вакансия не превышает 5% для большинства регионов:
- Локальный прирост в отдельных регионах связан с выводом крупных блоков в субаренду, а не с ослаблением спроса.
-
Онлайн-ритейл – лидер в структуре сделок в регионах:- На маркетплейсы пришлось > 50% совокупного объема сделок;
- В отличие от Москвы и СПб, активность eCommerce сохраняется в ключевых хабах (39%) и особенно высока в региональных хабах (>75%).
-
Пик строительного цикла пройден:- В 2026 году завершится большинство проектов, начатых в 2023–2024 гг. на пике спроса и критического дефицита площадей.
- Дальнейшее замедление темпов строительства создаст благоприятные условия для возврата к росту ставок аренды.
-
Структура ввода сместилась в пользу региональных хабов:- Онлайн и офлайн-ритейлеры продолжают экспансию в регионах, возводя собственные склады или заключая сделки в формате BTS.
- Акцент перешел на второстепенные хабы, где сохраняется высокий потенциал для масштабирования бизнеса.
Новые проекты
Крупнейшие сделки на рынке
Резюмируем
Складской сегмент сохраняет привлекательность благодаря устойчивому росту онлайн- и продуктовой офлайн-торговли, а также ограниченному уровню вакансии. Это обеспечивает стабильный спрос и благоприятные условия для роста стоимости активов и капитализации арендной доходности в долгосрочной перспективе.
Наиболее стабильные активы
- Сухие и мультитемпературные склады класса А с арендаторами с устойчивыми финансовыми показателями
- Складские комплексы класса А, относящиеся к сегменту городской логистики
Риски и вызовы
- Временное снижение активности со стороны онлайн-ритейлеров в Московском регионе и Ленинградской области
- Сохранение высоких процентных ставок в сочетании с замедлением темпов роста российской экономики
Факторы роста
- Прогнозируемый рост онлайн-торговли на 19-20% в год до 2030 г. формирует долгосрочный спрос на складские площади
- Стабильный потребительский спрос на продукты питания поддерживает высокую активность многоканальных ритейлеров вне зависимости от фазы экономического цикла
- Планы по масштабному развитие транспортной инфраструктуры России в 2025-2030 гг., прежде всего в региональных хабах
Аналитика по сегментам
Ссылка скопирована
Страница была вам полезна?
