I квартал 2026
Анализ рынка коммерческой недвижимости
Офисная недвижимость
Офисная недвижимость
В ключевых районах сохраняются высокие темпы роста ставок аренды и дефицит площадей, в удаленных локациях возможен рост вакансии по мере ввода проектов, проданных мелкими блоками инвесторам.
-
Рост доли свободных площадей носит локальный характер:- Увеличение вакансии связано с вводом проектов жилых девелоперов в рамках МПТ и КРТ (мелкие лоты, без отделки);
- >50% вакантных площадей сконцентрированы за пределами ТТК;
- Внутри ТТК сохраняется дефицит: уровень вакансии не превышает 4,1%, крупные лоты с отделкой практически отсутствуют.
-
Замедление роста ставок отмечено лишь в удаленных районах:- Для ключевых деловых районов рост ставок аренды продолжился;
- Снижение фиксируется в БЦ с вводом до 2022 г., в удаленных локациях;
- Ставки внутри ТТК на 62% выше среднерыночного уровня, в отдельных локациях превышение достигает 90%.
-
Объем сделок ограничен структурой предложения:- В ключевых локациях крупные блоки в действующих БЦ отсутствуют.
- Лоты в удалённых районах без отделки остаются менее востребованными.
-
Новый ввод не создает давления на ключевые районы:- Повышенные объёмы ввода – из-за переноса сроков строительства: доля таких проектов выросла с 19% в 2019 г. до 85% в I кв. 2026 г.
- >67% нового предложения — проекты МПТ и КРТ за пределами ключевых деловых районов (ТТК–МКАД — 43%, за МКАД — 24%).
- Около трети запланированного ввода будет перенесено на 2027 г.
-
Приоритетная стратегия девелоперов – продажа блоками:- Только 16% площадей, заявленных ко вводу в 2026–2027 гг., предназначены для последующей сдачи в аренду.
- Из будущего ввода 77% реализуется через продажу, 7% - BTS-проекты;
- Основные причины: высокая стоимость заёмного финансирования, снижение привлекательности арендного формата для девелоперов.
- Ставки аренды зависят от площади лота:
- Наиболее выражен разрыв для Прайм-класса: для блоков от 2 до 5 тыс. м2 ставки на 53% выше, чем для лотов 500–1 000 м2;
- Свободные блоки свыше 5 000 м2 в БЦ Прайм-класса отсутствуют;
- Для БЦ А-класса различия более сглажены (из-за крупных лотов в удалённых локациях и без отделки), однако максимальные ставки — у наиболее крупных опций.
- Высокая ликвидность лотов:
- 47% лотов закрываются экспонируются менее 6 месяцев.
- 20% площадей - в экспозиции более года: низколиквидные лоты без отделки / в удаленных локациях / с завышенными ставками.
- >10% вакансии – блоки, ранее приобретенные инвесторами по модели арендного бизнеса;
Ключевые индикаторы, А класс
-
Прирост вакансии для делового района «Москва-Сити» связан с выводом в рынок одного крупного проекта единым лотом. -
Динамика показателей сильно зависит от локации:- Ключевые локации (ЦДР, СК-ТТК): дефицит площадей и конкуренция за оставшиеся лоты, активный рост ставок аренды;
- Удаленные локации (ТТК-МКАД, за МКАД): рост вакансии по мере ввода проектов без отделки, реализованных блоками; увеличение ставок аренды имеет технический характер;
- Концентрация нового строительства за пределами ТТК увеличит разрыв в динамике показателей в зависимости от локации.
Офисная недвижимость (I квартал 2026 г.) Продажи, г. Москва
-
Объемы экспозиции в нарезку растут:- +10 новых проектов для продажи блоками за 1 кв. 2026 г.;
- >100% г/г годовой прирост объема предлагаемых в нарезку площадей;
- Есть риски избытка предложения в удаленных локациях
- >73% площадей, предлагаемых на продажу, сосредоточено за пределами; ТТК; в ключевых локациях новые БЦ для продажи блоками представлены единичными премиальными объектами;
- Высокий уровень вакансии в уже введенных БЦ, реализованных блоками: STONE Савеловская — 32%, Lakes — >20%.
Спрос на мелкие блоки снижается
-
Спрос на покупку блоков сокращается- Рост средних цен вызван инфляцией и увеличением доли премиальных БЦ, не отражая реального укрепления спроса.
- По мере запуска все большего числа новых проектов доля реализованных площадей будет стабильно уменьшаться.
- Доля инвестиционных сделок снизилась до 30%;
Острый дефицит крупных офисов:
-
Структура предложения расходится с запросами рынка:- >56% экспонируемых на продажу площадей приходится на лоты до 500 м2
- Это противоположно потребностям бизнеса: крупные компании вынуждены заключать сделки в формате BTS либо приобретать площади на ранних этапах строительства.
Офисная недвижимость (I квартал 2026 г.) г. Москва (PRIME)
Бизнес-центры категории PRIME
Премиальные высокотехнологичные офисы с уникальными архитектурными и инженерными решениями, расположенные в наиболее востребованных деловых районах Москвы.
Премиальные высокотехнологичные офисы с уникальными архитектурными и инженерными решениями, расположенные в наиболее востребованных деловых районах Москвы.
БЦ на стадии строительства
+1
Количество БЦ класса PRIME
10
Суммарный GLA
549 000 м2
Ключевые тренды:
-
Эксклюзивный сегмент с уникальной динамикой:- Уникальные проекты, превосходящие стандартный А-класс по качеству инженерии, месторасположению и статусу;
- Ограниченное предложение (< 10% от площадей А-класса), объемы нового строительства минимальны.
-
Стратегический интерес со стороны крупнейших и наиболее платежеспособных российских компаний:- Инструмент укрепления деловой репутации и HR-бренда;
- Отраслевая структура сделок за 2024-2025 гг.: госкорпорации – 47%, финансы – 14%, торговля – 9%.
-
Вакансия сохраняется на низком уровне- Вакантные блоки присутствуют только в трёх БЦ класса «Прайм».
- Прирост вакансии носит технический характер и связано с аннулированием договорённостей о продаже объекта целиком.
- Обособленная от рынка динамика ставок аренды:
- Основной объем площадей предлагается по ставкам > 95 000 руб./кв. м/год.
- Единичный лот со ставкой 45 000 руб./кв. м/год является исключением и связан с менее привлекательным местоположением БЦ.
- Объём сделок аренды — 11 000 кв. м (+10% год к году).
Существующие БЦ
Строящиеся БЦ
Новые проекты за квартал
Планируемые к вводу в 2026 году
Крупнейшие сделки продажи
Крупнейшие сделки аренды
Резюмируем
Ключевые деловые районы столкнулись с острым дефицитом крупных блоков, из-за чего появляющиеся лоты арендуются в минимальные сроки. При этом активный ввод площадей в мелкую нарезку в децентрализованных локациях формирует обособленный рыночный сегмент и не оказывает негативного влияния на высококлассные активы в центральных зонах.
Наиболее стабильные активы
Ликвидные офисы PRIME/А классов в отличном техническом состоянии, расположенные в востребованных деловых кварталах Москвы.
Риски и вызовы
- Риск избыточного предложения в удаленных локациях из-за кратного роста там числа проектов, реализуемых жилыми девелоперами в формате мелких блоков без отделки.
Факторы роста
- Низкие объемы строительства в ключевых деловых районов, постоянные переносы плановых сроков ввода проектов.
- Отсутствие вакантных крупных блоков с отделкой в большинстве деловых районов Москвы
- Значительное снижение сроков экспозиции лотов.
Аналитика по сегментам
Ссылка скопирована
Страница была вам полезна?
