— Насколько в России развит сегмент закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФ)?
— По данным Банка России, на конец прошлого года объем стоимости чистых активов розничных ЗПИФ недвижимости в России превысил 350 млрд руб. При этом есть очевидный тренд к его росту. Если сравнивать объем чистых активов в ЗПИФах с капитализацией компаний, представленных в индексе Московской биржи, которая оценивается примерно в 60 трлн руб., стоимость активов закрытых ПИФов недвижимости составляет около 0,5%. Для сравнения, в США доля сектора недвижимости в S&P 500 — 2,9%. Таким образом, в этом сегменте высокий потенциал роста.
— Откуда такой оптимизм?
— Мы видим, что фонды недвижимости набирают популярность. Это обусловлено несколькими факторами. В первую очередь тем, что на фоне различных экономических потрясений, повышенной волатильности на фондовом рынке и сложностей с иностранными активами недвижимость остается одним из наиболее надежных способов защиты капитала, обладает «осязаемостью», то есть понятна для пайщиков на фоне более сложнопрогнозируемых инструментов.
Еще один фактор — общий рост уровня финансовой грамотности населения: российские розничные инвесторы сегодня все лучше разбираются в различных инструментах для вложения своего капитала. Поэтому многие обращают внимание на инструменты коллективных инвестиций, к которым относятся и ЗПИФы.
— В чем смысл создания закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости?
— Один из ключевых активов, который способен не только приносить регулярный инвестиционный доход, но и защищать капитал от инфляции за счет роста стоимости, — крупные и качественные объекты коммерческой недвижимости. Однако самостоятельное инвестирование в них недоступно для большинства людей из-за высокой стоимости. Использование же ЗПИФа для этого позволяет соблюдать баланс портфеля человека, ведь ключевой принцип любого грамотного инвестора — диверсификация, позволяющая минимизировать риски.
Говоря языком профессиональных инвесторов, фонды недвижимости дают возможность владельцу паев получить экспозицию на рынок высококлассных объектов недвижимости. Проще говоря, сейчас любой человек, вложив буквально несколько тысяч рублей, может добавить к другим своим накоплениям, например к депозитам, паи фонда с логистическим комплексом класса А или с центром обработки данных стоимостью несколько десятков миллиардов. Такие объекты могут обеспечить высокий доход. Например, мы в 2016 году запустили фонд, в который приобрели три объекта складской недвижимости. Средняя доходность данного фонда сегодня превышает 18% годовых.
Кроме того, ЗПИФ — это полезный инструмент для экономики: выигрывают не только инвесторы, но и реальный сектор — разные отрасли получают долгосрочные ресурсы, позволяющие увеличить объем строительства необходимой для их развития недвижимости. Также создаются рабочие места, более динамично развивается интернет-торговля, то есть создается мультипликативный эффект для смежных отраслей. Сегодня, когда кредиты достаточно дорогие, это очень важный момент.
— Как ситуация на рынке недвижимости в целом отражается на ЗПИФах?
— При формировании инвестиционной стратегии фонда мы тщательно анализируем текущую ситуацию и тренды на рынке коммерческой недвижимости и вкладываем средства фондов только в те сегменты и проекты, которые имеют высокий инвестиционный потенциал.
Наиболее перспективный сегмент сегодня, конечно, высококлассная складская недвижимость, основной спрос на которую существует со стороны компаний интернет-торговли. По данным Российской ассоциации электронных коммуникаций, за 2023 год ее объем вырос на 35% и составил 15,4 трлн руб. Повышается конкуренция между крупнейшими маркетплейсами, которым очень важно удовлетворить запрос потребителя с точки зрения цены и скорости доставки. А для этого как раз нужны качественные складские комплексы, распределительные центры — с удобной логистикой и современными конструкциями и планировками для внедрения технологий на базе искусственного интеллекта, роботизированных линий.
Проблема в том, что сегодня на рынке качественной складской недвижимости дефицит, практически отсутствуют свободные помещения. Выход крупных маркетплейсов в регионы формирует спрос на объекты складской недвижимости там, где до 2023 года отсутствовала подобная инфраструктура.
— Для ЗПИФов что важнее — высокая доходность на фоне дефицита или ассортимент проектов для наполнения?
— На фоне дефицита доходность наших объектов растет. Скажем, два-три года назад мы приобретали объекты сухого склада класса А в Московском регионе условно по 45–50 тыс. руб. за 1 кв. м, когда арендная ставка была 4,5–5 тыс. руб. А сейчас она составляет 8,5 тыс. руб. К концу текущего года прогнозируется рост до 9,5 тыс. руб. Соответственно, когда мы будем пролонгировать контракты аренды, все это будет отражаться как на выплачиваемом доходе от аренды, так и на росте стоимости самого объекта. Помимо всего прочего, мы регулярно индексируем контракты, что тоже отражается в доходности для пайщиков.
В части инвестирования мы выполняем план сделок по покупке качественных объектов складской недвижимости на весь привлекаемый в ЗПИФ объем денег, прежде всего за счет отработанного инвестиционного процесса, который является ноу-хау для России, и прямых сделок с ведущими застройщиками на этом рынке.
— Какая ситуация с регулированием ЗПИФов, насколько оно соответствует реалиям?
— Законодательство в сфере паевых фондов, в принципе, одно из самых хорошо проработанных в нашей стране, так как они существуют в России уже почти 30 лет. Закрытые ПИФы не исключение. Из последних важных изменений можно отметить расширение возможности инвестировать в объекты, недавно введенные в эксплуатацию. Если раньше включить в фонд можно было только площади, которые в течение определенного времени сдавались в аренду и приносили стабильный доход, то сейчас ставить на баланс фонда можно новые объекты, но уже сданные в аренду. Плюс появилась возможность проведения электронного голосования на общих собраниях владельцев инвестиционных паев. Эти изменения позволяют нам не только улучшить качество активов в составе фонда, но и сделать клиентский путь пайщика более комфортным.
— На каких принципах формируются фонды вашей компании?
— Обычно на формирование каждого ЗПИФа закладывается два года — это тот комфортный период, который позволяет собрать в него денежные средства, наполнить достаточным объемом качественных активов. Это не значит, что в фонды нужно вкладываться только спустя два года после запуска. Я говорю о том, что недвижимость и фонды недвижимости — это долгосрочный инструмент вложений, получить максимум от фонда можно именно на всем сроке работы фонда.
С точки зрения подбора объектов мы видим потенциал в складских и логистических комплексах, поэтому фокусируемся в основном на них. Приобретаем только крупные объекты в больших городах и логистических хабах, таких как Москва, Екатеринбург, Ростов-на-Дону. Как правило, на всех наших объектах есть один якорный арендатор. Это позволяет заключить хороший и долгосрочный контракт с крупной компанией.
Мы анализируем бизнес арендатора, его перспективы, ведь речь идет о заключении договора на пять, семь или более лет. Поэтому отдаем предпочтение самым крупным компаниям интернет-торговли, где видим существенный потенциал роста.
В каждый фонд мы включаем несколько объектов в разных городах и с разными арендаторами. Это снижает риски пайщиков. Например, наш фонд «Современный арендный бизнес 7», один из крупнейших розничных ЗПИФов в России, стоимость чистых активов которого превышает 90 млрд руб., сейчас включает десять высококлассных объектов в разных регионах с диверсифицированным набором арендаторов. Все объекты обязательно страхуем надлежащим образом.
Наш продукт и стратегия инвестирования дают результат — более трети клиентов стремятся докупать паи в наших фондах. Это говорит о том, что люди довольны инструментом.
