Паевой инвестиционный фонд (ПИФ, фонд) – это обособленный имущественный комплекс, находящийся в общей долевой собственности физических и юридических лиц - пайщиков фонда. Распоряжение указанным имуществом осуществляет управляющая компания исключительно в интересах пайщиков фонда на основании договора доверительного управления ПИФ (Договор). Доверительное управление фондом осуществляется управляющей компанией путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении имущества фонда.
Управление фондом производится управляющей компанией в строгом соответствии с законами Российской Федерации, в том числе Федеральным Законом №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», подзаконными актами Банка России (далее – Законодательство) и Правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом (Правила фонда).
Условия договора доверительного управления ПИФ (Договор) определяются Правилами фонда и могут быть приняты учредителем доверительного управления только путем присоединения к Договору в целом. Присоединение к Договору осуществляется путем приобретения инвестиционных паев, выдаваемых управляющей компанией.
ПИФ не является юридическим лицом.
Приобретаемые инвестиционные паи удостоверяют долю в имуществе, составляющем такой фонд.
Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) – это ПИФ, паи которого можно приобрести только на этапе формирования фонда и дополнительного выпуска паев, а погасить - только при прекращении фонда (а также в случаях, предусмотренных Федеральным Законом №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и Правилами фонда. Срок действия договора ЗПИФ определен Правилами доверительного управления этого ЗПИФ и обычно составляет от 3 до 15 лет.
Расчетная стоимость 1 инвестиционного пая (РСП) – это официальная цена 1 инвестиционного пая, рассчитанная управляющая компанией. Именно по этой цене управляющая компания выдает паи при дополнительных выпусках и погашает паи при прекращении фонда (и в случаях, установленных законодательством).
РСП определяется путем деления стоимости чистых активов фонда (СЧА) на количество выданных управляющей компанией паев этого фонда.
Расчет РСП производится в соответствии с положениями Федерального закона №156 «Об инвестиционных фондах», требованиями Банка России и правилами определения СЧА фонда.
РСП является справедливой и объективной оценкой стоимости пая, поскольку учитывает стоимость всех активов фонда, в том числе - переоценку стоимости объектов невидимости в составе фонда.
Важно помнить, что стоимость пая может не только расти, но и уменьшаться. Подробнее узнать о том, что влияет на РСП, можно здесь.
ЗПИФ – это вложение на долгий срок, которое дает пайщику следующие возможности:
Профессиональные управляющие ООО «СФН» отбирают только объекты класса А — самого высокого в коммерческой недвижимости. Это здания с низким износом и удобным расположением. В настоящее время в связи с бурным ростом электронной торговли (e-commerce) на рынке наблюдается дефицит высококачественных и высокотехнологичных объектов складской недвижимости. Поэтому на них высок спрос у компаний — крупных и надёжные арендаторов и поэтому именно складские комплексы ООО «СФН» сегодня приобретают в состав фондов.
Каждый объект недвижимости, отобранный к покупке в фонд, проходит строжайший пятиступенчатый аудит. Подобный подход способствует формированию в фонде уникального пула объектов и арендаторов, формированию надёжных процессов и снижению сопутствующих рисков.
ЗПИФ позволяет добавить в свой портфель реальные объекты коммерческой недвижимости. Как правило, она менее подвержена волатильности в периоды нестабильности на фондовом рынке и часто рассматривается как защитный механизм от колебаний рынка. Вместе с тем, следует помнить, что ЗПИФ является инвестиционным инструментом, а инвестирование в ценные бумаги связано с определенными рисками. Подробнее с описанием рисков можно ознакомиться в Правилах доверительного управления фондом.
Именно поэтому для грамотного составления портфеля рекомендуется вкладывать в ЗПИФ порядка 10-30% сбережений, оставляя долю средств в ликвидной части портфеля и в накоплениях в виде подушки безопасности.
ЗПИФ и банковские депозиты (вклады) — это разные инструменты, помогающие решить разные задачи. Так, вклад является инструментом накопления и сбережения, в то время как ЗПИФ – инструментом инвестирования, целью которого является преумножение. Поэтому прямое сравнение ЗПИФ и депозитов не совсем корректно. Эффективнее – использовать оба инструмента в тандеме: оставлять долю средств в ликвидной части портфеля и в накоплениях в виде подушки безопасности, а в ЗПИФ вкладывать от 10 до 30% свободных сбережений.
Существует 2 принципиальных и важных отличия ЗПИФ от вклада:
По закону, управляющая компания не вправе давать гарантии ни по доходности, ни по сохранности, ни по возвратности вложенных средств, т.к. стоимость активов фонда (и, соответственно, цена пая) могут не только расти, но и уменьшаться в зависимости от ситуации на рынке, регуляторных требований, жизненного цикла фонда и других факторов.
Поскольку ЗПИФ не является банковским депозитом, предсказать заранее финансовый результат от инвестирования в ЗПИФ невозможно. Статистика показывает, что в долгосрочной перспективе инвестиции в ЗПИФ могут позволить заработать больше, чем по вкладу.
Из чего же складывается финансовый результат по ЗПИФ? Из двух показателей:
Для того, чтобы понять, что влияет на эти два показателя, давайте разберемся, как работает ЗПИФ.
Стоимость чистых активов фонда (СЧА), на основании которой определяется расчетная стоимость пая (РСП), формируется за счет стоимости объектов недвижимости (которые подлежат регулярной переоценке), денежных средств на банковских депозитах, денежных средств на расчетных счетах (на которые поступают в том числе платежи арендаторов), дебиторской и кредиторской задолженностей.
В процессе управления фондом компания осуществляет ряд затрат по содержанию объектов недвижимости:
Все эти и другие расходы на управление фондом оказывают влияние на СЧА и, как следствие, на РСП. Уменьшается СЧА и при каждой выплате инвестиционного дохода пайщикам (на размер выплаченного дохода); как следствие – снижается и РСП.
Необходимо отметить, что подобное поведение РСП фонда рентной недвижимости является стандартным и закономерным.
Для покупки инвестиционных паев фондов, не предназначенных для квалифицированных инвесторов, Банком России установлено требование о прохождении будущим пайщиком обязательного тестирования на понимание основных условий продукта.
Тестирование состоит из семи вопросов. Пройти его можно прямо в СберБанк Онлайн непосредственно перед покупкой паев. Если не получилось пройти тест, его можно пересдать. Количество попыток не ограничено.
В дату окончания договора доверительного управления фондом начнётся процедура прекращения фонда: УК продаст активы, погасит паи и распределит денежные средства между пайщиками, согласно доле каждого пайщика.
Но если дата окончания договора управления фондом ещё не наступила, УК может созвать общее собрание пайщиков и провести голосование о продлении срока фонда. Если большинство пайщиков согласится, фонд продолжит работу до новой даты, а голосовавшие против получат возможность погасить свои паи.
Основную информацию о паях инвесторы могут получать следующими способами:
- в личном кабинете ООО «СФН» (Личный кабинет);
- в веб-версии Сбербанк Онлайн (по фондам, где ПАО Сбербанк является агентом);
- в мобильном приложении Сбербанк Онлайн (по фондам, где ПАО Сбербанк является агентом).
Для входа в Личный кабинет ваши инвестиционные продукты в ООО «СФН» должны быть оформлены на паспорт гражданина Российской Федерации либо на паспорт иностранного гражданина.
ЗПИФ относится к инструментам долгосрочного инвестирования и имеет свой жизненный цикл. После формирования фонда происходит привлечение капитала от пайщиков с целью покупки объектов недвижимости, которые отвечают инвестиционный стратегии фонда. По мере выпуска дополнительных паев продолжается приобретения новых объектов недвижимости.
По достижении фондом оптимального объема активов управляющая компания прекращает дополнительные выпуски паев, привлечение новых средств в фонд завершается, фонд выходит на этап получения стабильного потока рентных платежей, а пайщики на периодической основе получают свой инвестиционный доход.
Да, владелец инвестиционных паев является совладельцем недвижимости, включенной в состав ПИФ, на праве общей долевой собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона «Об инвестиционных фондах» имущество, составляющее паевой инвестиционный фонда (ПИФ), является общим имуществом владельцев инвестиционных паёв.
Подтверждением владения долей имущества в ПИФ служит именная ценная бумага — инвестиционный пай.
Владелец инвестиционных паев ПИФ может убедиться, что является совладельцем недвижимости в составе этого ПИФ, следующим образом:
- необходимо получить выписку по лицевому счёту от регистратора ПИФ, где будет указано количестве инвестиционных паёв ПИФ, принадлежащих владельцу инвестиционных паев (запросить данную выписку Вы можете обратившись в офис агента по выдаче и погашению инвестиционных паев ПИФ);
- необходимо получить выписку из ЕГРН о правах на объект недвижимости в составе ПИФ, где в качестве собственника объекта будут указаны – владельцы инвестиционных паев ПИФ (запросить выписку из ЕГРН можно через онлайн-сервис Госуслуги или «Мои документы»). Государственный орган ответственный за предоставление услуги - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)).
Согласно п. 5. ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», при государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы паёв соответствующего ПИФ.
При этом регистрируется обременение объекта недвижимости — доверительное управление и указывается наименование управляющей компании.
Таким образом, в выписке из ЕГРН в графе «Правообладатель» будет указано наименование ПИФ.
Важно отметить, что владельцы инвестиционных паев не имеют прямого доступа к имуществу ПИФ, поскольку распоряжаться им вправе только управляющая компания. В случае прекращения ПИФ составляющее его имущество не передаётся владельцам инвестиционных паёв, а подлежит реализации с дальнейшим погашением инвестиционных паев и выплатой денежной компенсации владельцам инвестиционных паев.
Да, владелец инвестиционных паев является совладельцем недвижимости, включенной в состав имущества паевого инвестиционного фонда, на праве общей долевой собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (ПИФ), является общим имуществом владельцев инвестиционных паёв.
Подтверждением владения долей в имуществе, составляющем ПИФ, служит именная ценная бумага — инвестиционный пай. Функцию ведения реестра владельцев большинства инвестиционных паев, находящихся под управлением ООО «СФН», осуществляет АО «Специализированный депозитарий «ИНФИНИТУМ» (далее – Регистратор). Для получения официального документа, подтверждающего владение инвестиционными паями ПИФ, необходимо подать Регистратору запрос одним следующих способов:
- обратиться в уполномоченное отделение ПАО Сбербанк, являющийся агентом Компании по выдаче и погашению инвестиционных паев соответствующего ПИФ (далее – Агент). Список уполномоченных отделений Агента размещен на сайте Компании по адресу https://sfn-am.ru/disclosure/agent);
- обратиться в офис Компании по адресу: г. Москва, ул. Киевская, д. 7, корп. 2, этаж 5, ком. 40, 41, 42 (по предварительной записи);
- обратиться в офис Регистратора по адресу: г. Москва, ул. Шаболовка, д. 31, корп. «Б» (также по предварительной записи).
Подтверждением включения объекта недвижимости в состав имущества ПИФ, которое по закону принадлежит владельцам инвестиционных паев ПИФ на праве общей долевой собственности, является выписка из ЕГРН о правах на такой объект, в которой в качестве правообладателя будет указано о владельцах инвестиционных паев соответствующего ПИФ. Запросить выписку из ЕГРН можно через онлайн-сервис Госуслуги или «Мои документы».
Согласно п. 5. ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на объект недвижимости, приобретаемый для включения в состав ПИФ, в ЕГРН указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паёв соответствующего ПИФ (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).
Важно отметить, что владелец инвестиционных паев не имеет прямого доступа к имуществу ПИФ, поскольку распоряжается таким имуществом по закону управляющая компания. В случае прекращения ПИФ составляющее его имущество не передаётся владельцам инвестиционных паёв, а подлежит реализации с дальнейшим погашением инвестиционных паев и выплатой денежной компенсации владельцам инвестиционных паев.
При этом одновременно с государственной регистрацией права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее ПИФ, вносится запись об ограничении (обременении) в виде доверительного управления в пользу управляющей компании такого ПИФ.
Таким образом, в выписке из ЕГРН в графе «Правообладатель» будут указаны слова «Владельцы инвестиционных паев», и название соответствующего ПИФ.