II квартал 2026
Анализ рынка коммерческой недвижимости
ЦОДы
Центры обработки данных
Строительство и эксплуатация дата-центров являются крайне сложным процессом, требующим высококвалифицированных специалистов из узконаправленной сферы и сопряжён с повышенными рисками. Тем не менее, грамотно выстроенный анализ и дальнейший процесс управления позволят получить высокую норму доходности
Ввод новых ЦОД в России
- Переносы сроков ввода мощностей продолжается:
- Прежний прогноз по вводу в 500 МВт за 2027-2028 гг. пересмотрен до 316 МВт;
- Основные барьеры: высокая ключевая ставка, задержки сроков поставок оборудования, сложности техприсоединения к энергетическим сетям;
- С 2027 г. драйвером роста станет спрос на облачные сервисы и colocation: рынок вырастет с 219 млрд руб. в 2024 г. до ~1 трлн руб. к 2030 г.;
- Установленная мощность ЦОД к 2030 г. достигнет 5,3 ГВт, к 2050 г. – 43,6 ГВт.
- Более 75% мощностей сосредоточено в Московском регионе:
- Мощности, введенные в 2023-2024 гг., уже арендованы;
- Спрос могут удовлетворить только розничные клиенты;
- Из-за отсутствия свободных стойко-мест и блоков крупные покупатели заказывают их на стадии строительства.
Стоимость строительства
- Основная компонента стоимости – ИТ-оборудование:
- Его доля в стоимости строительства составляет от 64% до 71%;
- На втором месте – услуги проектирования и строительства (9% - 13%);
- Без ИТ-оснащения строительство классического ЦОД оценивается в 561 млн руб. в расчёте на 1 МВт подведенной мощности.
- ИИ-ЦОДы вдвое дороже классических:
- Ключевой фактор — высокопроизводительное оборудование (GPU, сетевая инфраструктура), сложный монтаж и инженерные решения;
- Доля ИИ-ЦОД в установленной мощности рынка пока ~3%, но к 2030 г. вырастет до 12% благодаря инвестициям Яндекса и Сбера.
Инвестиции и стоимость компонентов
- Инвестиции в 2026 году сократятся до 1 259 млрд руб.
- С 2027 г. ожидается восстановление: рост обеспечат новые вводы и замена мощностей под ИИ;
- К 2030 году на ЦОД для ИИ будет приходиться до 45% совокупных инвестиций.
- Стоимость строительства вырастет на 41% в 2026 и на 18,8% в 2027 г.
- Основной вклад в прирост вносит ИТ-оборудование - удорожание серверов и систем хранения данных;
- Без ИТ-компоненты рост стоимости не превысил бы 10% в год.
Статусы проектов, начатые в 2025 г.
- Темпы реализации ЦОДов отстают от первоначальных планов:
- Из 128 анонсированных в 2025 г. проектов приостановлено 38 на 168,6 млрд руб;
- В активной стадии строительства — 42 проекта на 282,1 млрд руб. (Яндекс, Сбер, Дата Про, АФК «Система», Монархъ, Гознак и др.).
- Ограничения и вызовы:
- Высокая стоимость заёмного финансирования и общее замедление экономики;
- Недостаточные объёмы выпуска отечественного инженерного оборудования (стойки, системы охлаждения и электропитания);
- Сложности с получением разрешений на строительство и техусловий: в Москве и Московской области процесс занимает от 1 до 3 лет;
- Отсутствие квалифицированной рабочей силы в регионах.
- Темпы строительства существенно замедлились:
- > 50% запланированных объемов ввода отложено на 2026-2027 гг.;
- Причины – рост сроков поставки оборудования и дефицит отдельных комплектующих, высокая стоимость финансирования и др.
- Дефицит свободных стоек значительно усилился:
- Введённые в 2023–2024 гг. мощности арендованы, потребности могут удовлетворить только мелкие клиенты на несколько стоек;
- Крупные клиенты бронируют стойки за 1–2 года на стадии строительства, спрос растёт на выделенные залы на сотни стоек.
